报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[3] 报告核心观点 - 政策端有望进一步发力，以稳定房地产市场并推动高质量发展，高品质住宅或将迎来发展浪潮[4] - 多重利好因素推动下，香港私人住宅市场情绪逐步修复，港资发展商有望迎来新一轮价值重估[4] - 维持房地产“看好”评级，建议关注地产开发、港资发展商、地产转型、二手房中介及物管企业等细分方向[4] 板块行情 - 本周（25/12/20-25/12/26）房地产（申万）板块指数上升1.9%，与上证指数及沪深300涨幅持平[4][7] - 个股方面，华联控股周涨幅达42.3%，为首开股份（+23.6%）、海南机场（+16.1%）、苏州高新（+13.4%）及京基智农（+12.0%）[4][7] - 个股跌幅方面，中天服务（-15.4%）、世联行（-14.6%）、ST中迪（-10.3%）、财信发展（-5.8%）及世荣兆业（-5.4%）表现靠后[4][7] 数据跟踪：新房成交 - 当周表现：本周（12.20-12.26），42个重点城市新房合计成交261万平米，环比上升9.9%，但同比大幅下降41.5%[12] - 分能级当周环比：一线城市（4城）成交53.9万平米，环比微降0.4%；二线城市（15城）成交166.5万平米，环比上升13.2%；三四线城市（23城）成交40.1万平米，环比上升12.2%[12] - 当月表现：12月截至本周（12.1-12.26），42城新房合计成交824万平米，环比上月同期上升27.7%，但同比去年同期下降41.6%[16] - 年初至今累计：42城新房累计成交面积同比下降17.6%[16] - 分能级当月及累计：一线城市12月成交188万平米，环比升19.5%，同比降38.0%，累计同比降12.7%；二线城市12月成交510万平米，环比升35.0%，同比降42.0%，累计同比降17.7%；三四线城市12月成交126万平米，环比升14.6%，同比降45.1%，累计同比降23.2%[16] 数据跟踪：二手房成交 - 当周表现：本周（12.20-12.26），21个重点城市二手房合计成交208万平米，环比上升3.3%，同比下降24.1%[27] - 分能级当周环比：一线城市（3城）成交89.3万平米，环比上升2.2%；二线城市（9城）成交99.5万平米，环比微升0.2%；三四线城市（9城）成交19.1万平米，环比大幅上升30.2%[27] - 当月表现：12月截至本周（12.1-12.26），21城二手房合计成交766万平米，环比上月同期上升4.9%，但同比去年同期下降30.2%[32] - 年初至今累计：21城二手房累计成交面积同比上升3.3%[32] - 分能级当月及累计：一线城市12月成交320万平米，环比升4.2%，同比降29.2%，累计同比升4.1%；二线城市12月成交381万平米，环比升3.0%，同比降33.8%，累计同比升3.1%；三四线城市12月成交64万平米，环比升21.5%，同比降6.2%，累计同比升0.8%[32] 行业新闻 - 宏观政策：全国住建部工作会议部署2026年重点任务，包括推进城市更新、稳定房地产市场（因城施策控增量、去库存、优供给，推进现房销售制等）、构建房地产发展新模式[46] - 宏观政策：央行表示将密切关注房地产市场及金融形势边际变化，稳妥有序完善房地产信贷基础性制度[46] - 因城施策：北京发布楼市调控新政，放松限购（非京籍家庭五环内购房社保/个税年限由3年缩至2年，五环外由2年降至1年）、优化信贷（二套公积金贷款首付比例由不低于30%调至不低于25%）、审批提速，并支持多子女家庭增购住房[46][47] - 地方规划：上海提出到2027年底，主城区和五个新城完整社区覆盖率达到60%[46] - 购房补贴：深圳发放首张城中村改造房票，试行房票安置[46] - 土地市场：北京本周土地出让金达109.28亿元，12月单月涉宅用地出让金额达122.82亿元，全年总揽金约1,427.42亿元[48] - 土地市场：武汉单场出让8宗地，收金143.5亿元，创年度单场金额新高[48] - 城市更新：2025年1-11月全国新开工改造城镇老旧小区2.58万个，完成全年计划目标的103%[48] 公司公告 - 股东减持：张江高科控股股东张江集团减持公司总股本1%，持股比例由49.75%降至48.75%[49] - 股东减持：滨江集团控股股东及其一致行动人减持公司总股本0.46%，持股比例由61.32%下降至60.86%[49] - 人事变动：华发股份选举夏文杰为公司第十一届董事局职工董事[49] - 债务展期：万科A“22万科MTN004”展期方案未通过，宽限期延长至2026年1月28日[49] - 资产出售：中国金茂旗下上海金茂以22.65亿元向三亚峦茂出售三亚旅业100%股权[49] - 股权转让：招商积余完成转让控股子公司衡阳中航地产60%股权，挂牌底价167.56万元，预计减少2025年度合并报表归母净利润2.64亿元[50] - 公司回购：贝壳-W于12月22日回购557,064股，耗资约299.9万港元[50]