行业投资评级 - 强于大市（维持）[1] 报告核心观点 - 个人销售住房增值税政策调整，税率下调有望降低交易成本，提升二手房市场活跃度[3][6] - 政策环境持续宽松，结合中央经济工作会议精神，后续政策端仍值得期待，建议关注行业积极性的边际变化[6] - 房地产板块配置性价比有所提升，部分优质企业已具备中长期配置价值[6] 政策分析总结 - 政策内容：自2026年1月1日起，个人销售购买不足2年的住房，增值税征收率由5%下调至3%，按全额计征；销售购买2年以上（含2年）的住房，继续免征增值税[3] - 税负影响：以一套税收核定价为100万元的房屋为例，政策调整后，增值税及附加总税率由5.3%降至3.18%[6] - 原增值税税额约为4.76万元（100/1.055%），现降至约2.91万元（100/1.033%）[6] - 考虑增值税附加（城建税、教育费附加、地方教育附加合计税率6%，当前减半征收），原附加税额约为0.29万元（4.766%），现降至约0.17万元（2.916%）[6] - 政策效果：降低持有较短房屋的交易成本，有望提升二手房市场活跃度[6] 行业与市场展望总结 - 政策环境：北京优化房地产政策与增值税率调整相继落地，中央经济工作会议提出“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”[6] - 市场预期：市场或已提前反映销售及业绩端担忧[6] - 投资关注点：建议关注库存结构优、拿地及产品力强、年报率先有改善趋势的企业[6] 投资建议总结 - 建议关注企业：华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、保利发展、越秀地产等[5][6] - 配置策略：认为部分优质企业中长期来看已有一定配置价值，建议逢低关注[6]