行业投资评级 - 维持房地产行业“买入”评级 [3] 报告核心观点 - 房地产市场需求依旧偏弱，政策仍需加码 [2] - 中央经济工作会议提出因城施策控增量、去库存、优供给，北京率先优化限购政策，预计其他一线城市将跟进调整 [8] - 二手房交易增值税率下调有助于降低交易成本，加快一二手房置换 [8] - 维持行业“买入”评级，建议关注两个方向：一是拿地能力强、土储布局在核心城市的头部房企；二是受益于二手房交易占比提升的头部中介机构 [8] 核心城市市场表现 - 北京：近一周（12.25-12.31）二手住宅日均成交702套，同比-8%，降幅收窄至两位数以内；新房日均成交159套，同比-31% [5] - 北京：12月单月二手住宅成交套数同比-20%，新房成交同比-37% [5] - 北京：今年1-12月累计二手房成交同比-0.88%，新房成交同比-20.61% [5] - 上海：近一周（12.25-12.31）二手房日均成交808套，同比-13%；新房日均成交340套，同比-31% [6] - 上海：12月单月二手房成交套数同比-23%，新房成交同比-7% [6] - 上海：今年1-12月累计二手房成交同比+5%，新房成交同比-5% [6] - 深圳：近一周（12.25-12.31）二手房日均成交154套，同比-21%；新房日均成交58套，同比-73% [6] - 深圳：12月单月二手房成交套数同比-40%，新房成交同比-75% [6] - 深圳：今年1-12月累计二手房成交同比+3.4%，新房成交同比-35.2% [6] - 核心总结：2025年一线城市二手房成交韧性较强，新房需求仍然较弱 [5] 全国市场整体表现 - 新房市场（30个大中城市）：近一周（12.25-12.31）成交面积同比-31% [7] - 新房市场（30个大中城市）：12月单月成交面积同比-27% [7] - 新房市场（30个大中城市）：1-12月累计成交面积同比-13% [7] - 新房市场分城市能级（近一周）：一线城市成交面积同比-30%，二线城市同比-29%，三线城市同比-39% [7] - 新房市场分城市能级（12月单月）：一线城市成交面积同比-35%，二线城市同比-23%，三线城市同比-28% [7] - 新房市场分城市能级（累计）：1-12月一线城市成交面积同比-13%，二线城市同比-14%，三线城市同比-13% [7] - 二手房市场（13城）：近一周（12.25-12.31）成交面积同比-17%，降幅明显收窄 [7] - 二手房市场（13城）：12月单月成交面积同比-30%，降幅较11月扩大4个百分点 [7] - 二手房市场（13城）：1-12月累计成交面积同比-1%，而1-11月累计同比为+5% [7] - 核心总结：12月二手房成交降幅扩大，新房成交同比降幅仍较大 [7] 投资建议与关注方向 - 建议关注拿地能力强、土储布局在核心城市的头部房企，例如保利发展 [8] - 建议关注受益于二手房交易占比提升背景下的头部中介机构，例如我爱我家 [8]