核心观点 报告认为，2026年房地产行业的投资机会将围绕“三个市场关注点”和“一个自然均衡点”展开[7][11]。三个关注点（二手房挂牌量变化、“金融16条”到期安排、个别房企展期事件结局）预计在2026年上半年进入观察窗口期，而下半年的核心关注点是总购房需求自然均衡点的临近，这可能带来板块阶段性的超额收益机会[7][11][12]。报告预测2026年主要市场指标将继续下滑，但降幅较2025年有所收窄[7][31]。 行业概况与市场表现 - 截至报告期，房地产行业共有258家上市公司，总市值约2.94万亿元人民币，流通市值约2.78万亿元人民币，分别占A股市场的2.7%和2.8%[3] - 过去12个月，房地产行业指数绝对收益为8.6%，但相对沪深300指数跑输9.1个百分点[5] 三个市场关注点 - 二手房库存（挂牌量）变化：截至2025年11月，49城二手房挂牌套数较2024年末净增长12%，呈震荡上升趋势[13]。2025年11月，70城二手住宅价格指数环比下跌0.7%，供需关系边际转弱[19]。春节后是观察挂牌量变化的重要窗口，若进一步上升将影响市场对供需关系改善的预期[7][47] - “金融16条”到期安排：该政策已延期至2026年末，市场关注存量开发贷到期后的接续办法[21]。“白名单”制度可能成为潜在接续路径，但需关注因房价下跌导致抵押率被动提高、等额续贷难度增加的可能性[22]。个人住房贷款方面，2026年3月31日前的一次性信用修复政策是关键观察节点[23] - 个别房企“展期议案”结局：相关事件可能影响部分投资人对一级债券发行的情绪，并导致部分房企为加强流动性而放缓投资拿地节奏，压制2026年的拿地力度[24] 一个自然均衡点 - 在房贷利率与租金不变的假设下，预计到2026年11月前后，样本城市的净租金回报率将与房贷利率拉平[7][26]。当前两者平均利差约为60个基点（BP），其中一线、二线、三线样本城市平均利差分别约为132 BP、26 BP和69 BP[26] - 该均衡点临近时，资本市场可能对即将开启的二手房去库存进行定价，从而带来阶段性超额收益机会[7][12][27]。去库存的速度将是影响房价变化节奏的重要变量[7][12] 2026年市场指标预测 - 销售预测：预计2026年全国商品房销售面积同比下跌7%（较2025年预测收窄2个百分点），销售额同比下跌9%（较2025年预测收窄4个百分点）[7][31][32]。保守情景下，销售面积同比可能在-16%到-7%之间，销售额同比可能在-19%到-9%之间[32][35] - 开竣工及投资预测：预计2026年新开工面积同比下跌14%（较2025年收窄4个百分点），房地产开发投资同比下跌12%（较2025年收窄3个百分点），竣工面积同比下跌11%（较2025年收窄4个百分点）[7][31][37][40][44]。保守情景下，新开工同比可能在-21%到-14%之间，投资同比可能在-17%到-12%之间[37][44] 投资建议与机会展望 - 房地产公司角度：建议关注六类标的：1) 业绩稳健且股息率高的公司，如华润置地、华润万象生活；2) 经营动量有积极变化的公司，如滨江集团、中国金茂、建发国际集团、越秀地产；3) 公开债务偿付压力下降且估值较低的公司，如金地集团、龙湖集团；4) 业绩增长及分红稳定的物管公司，如保利物业、绿城服务；5) 存在机会型布局价值的公司，如华侨城、南山控股；6) 绿城中国、保利发展、中国海外发展等[2][48] - 产业链角度：竣工回落预期消化后，具备产品、服务及定价优势的产业链企业可能重获估值溢价[2][48] - 生态链及转型角度：重视围绕开发业务顺延的转型及房地产生态链的转型，关注REITs标的长赛道布局及其对不动产资管的促进作用[2][48]