行业投资评级 - 对房地产开发行业评级为“增持” [7] - 对房地产服务行业评级为“增持” [7] 报告核心观点 - 中央在2026年开年即发文强调改善和稳定房地产市场预期，表明对地产预期管理的重视度进一步提升，传递了积极信号，针对预期的对症下药有望加速市场回稳 [1] - 报告看好“三好”房企、优秀运营商、港资房企、高分红物管公司的投资机遇 [1] - 预期管理是2025年以来中央多次强调的重要工作，此次开年发文表明今年稳定房地产市场预期、防范预期失序的迫切性 [2] - 稳定预期的关键在于保持政策力度、做好供给管理、加强信息和舆论引导，其中“政策力度要符合市场预期，政策要一次性给足”最为重要 [3] - 房地产传统发展模式已走到尽头，但其在国民经济中的重要性并未下降，考虑到上下游影响，房地产仍然是支撑国民经济的基础产业 [4] - 房地产转型发展空间依然十分广阔，开发销售之外的住房服务、二手房交易、房地产资产管理等领域发展潜力巨大 [4] - 近期地产政策和重要表述持续践行“着力稳定房地产市场”的思路，政策若能继续围绕“预期”对症下药，或将加速市场回稳 [5] 重点推荐公司及观点 - 龙湖集团 (960 HK)：目标价15.21港元，评级“买入” [9][11]。作为深耕商业+地产的龙头，聚焦开发、运营、服务三大板块，公司价值存在低估，主要体现为商业地产的重定价空间、科技赋能下的服务业务成长性以及市场出清格局下的开发修复动能 [12]。调整2025-2027年EPS预测至0.52/0.68/1.04元 [12]。 - 绿城中国 (3900 HK)：目标价13.69港元，评级“买入” [9][11]。2025年上半年归母净利润同比下滑90%至2.1亿元，但销售表现优于行业TOP10平均，且拿地力度明显加大，未来有望带动盈利修复 [12]。预计2025-2027年EPS为0.45/0.48/0.57元 [12]。 - 中国海外发展 (688 HK)：目标价19.08港元，评级“买入” [9][11]。2025年上半年归母净利润同比下滑17%至86亿元，但公司开发业务规模与运营优势仍保持行业领先，土储资源充裕优质 [12]。调整2025-2027年EPS至1.39/1.48/1.60元 [12]。 - 招商蛇口 (001979 CH)：目标价12.79元，评级“买入” [9][11]。2025年第三季度营收382.81亿元，同比增长43.18%，归母净利润10.49亿元，同比下滑11.38% [13]。公司投拓有力，融资优势凸显 [13]。小幅下调2025-2027年EPS至0.45/0.47/0.55元 [13]。 - 绿城服务 (2869 HK)：目标价6.56港元，评级“买入” [9][11]。公司重申维持2025年业绩指引不变，现金优先考虑分红和回购 [13]。维持2025-2027年EPS为0.30/0.36/0.43元的盈利预测 [13]。 - 招商积余 (001914 CH)：目标价15.68元，评级“买入” [9][11]。2025年1-3季度营收139.4亿元，同比增长15%，归母净利润6.9亿元，同比增长11% [13]。维持2025-2027年EPS为0.88/0.98/1.08元的盈利预测 [13]。 - 领展房产基金 (823 HK)：目标价50.59港元，评级“买入” [9][11]。作为香港首家上市REIT，核心资产聚焦本地必选消费场景，总估值约2258亿港元 [13]。预计2026-2028财年DPU为2.67/2.70/2.73港元 [13]。 - 建发国际集团 (1908 HK)：目标价21.60港元，评级“买入” [9][11]。2025年上半年归母净利润同比增长11.8%至9.1亿元，业绩超预期主要得益于结转项目毛利率改善及结转权益比例提升 [13]。调整2025-2027年EPS至2.06/2.29/2.49元 [13]。 - 新城控股 (601155 CH)：目标价18.90元，评级“买入” [9][11]。2025年第三季度营收122.71亿元，同比下滑30.51%，归母净利润7901.05万元，同比下滑42.09% [13]。公司商业运营稳健发展，现金流压力得以纾解 [13]。维持2025-2027年EPS为0.37/0.44/0.53元 [13]。 - 华润置地 (1109 HK)：目标价36.45港元，评级“买入” [9][11]。2025年上半年收入949亿元，同比增长19.9%，核心净利100亿元，同比下滑6.6% [14]。公司经常性业务持续贡献稳定增长，核心利润占比显著提升 [14]。调整2025-2027年EPS至3.59/3.70/3.96元 [14]。 - 滨江集团 (002244 CH)：目标价13.18元，评级“买入” [9][11]。2025年1-3季度营收655.1亿元，同比增长61%，归母净利润23.9亿元，同比增长47% [14]。公司在杭州具备显著的深耕优势，有望率先受益于核心城市房地产市场复苏 [14]。预计2025-2027年EPS为0.91/0.94/1.03元 [14]。 - 新鸿基地产 (16 HK)：目标价111.51港元，评级“买入” [9][11]。公司是香港最大地产开发商之一，截至2025财年末在香港和内地合计拥有约1140万平米权益土储 [14]。预测2026-2028财年核心EPS分别为7.70/8.18/9.28港元 [14]。 - 华润万象生活 (1209 HK)：目标价46.60港元，评级“买入” [9][11]。2025年上半年核心净利润20.1亿元，同比增长15%，符合公司指引 [14]。中期以核心净利润计算的派息率达到100% [14]。维持2025-2027年核心EPS为1.77/2.01/2.28元的盈利预测 [14]。 - 中国金茂 (817 HK)：目标价1.81港元，评级“增持” [9][11]。2025年上半年归母净利润11亿元，同比增长8% [14]。公司开发业务销售额逆势实现增长，新获取项目的利润兑现度较高 [14]。调整2025-2027年EPS至0.10/0.10/0.11元 [14]。