行业投资评级 - 推荐（维持）[6] 报告核心观点 - 2025年1-12月累计拿地均价同比增幅收窄，土地市场热度有所降温[1][18] - 新房市场同比降幅收窄，环比表现优于季节性，但二手房市场同比降幅仍在扩大，市场呈现分化[3][8][11] - 行业面临库存去化压力，推盘未售去化周期上升，且二手房挂牌量仍在震荡上升，供需关系改善节奏尚不明确[4][27] - 前瞻指标显示部分市场情绪指标如二手带看人数、挂牌价调涨占比同比降幅收窄，但价格压力仍存，核心城市二手房价格降幅普遍大于租金降幅[4][31][35] - 报告指出需关注春节后二手房挂牌量变化、“金融16条”到期接续、个别房企风险事件等市场焦点，并预计在房贷利率与租金不变假设下，2026年11月前后净租金回报率与房贷利率可能拉平，或成为推动需求企稳和板块出现超额收益的潜在时点[4] 新房网签市场表现 - 2025年12月1日至31日，样本城市新房网签面积同比降幅为-23%，较11月收窄12个百分点[3] - 分城市能级看，一线、二线、三线城市新房网签面积同比分别下降30%、18%、24%，同比降幅均较11月收窄，分别收窄11、11、16个百分点[3] - 新房网签面积环比表现高于过去4年同期水平[8][9] 二手房网签市场表现 - 2025年12月1日至31日，样本城市二手房网签面积同比降幅为-25%，较11月扩大10个百分点[3] - 分城市能级看，一线、二线、三线城市二手房网签面积同比分别下降26%、32%、21%，同比降幅均较11月扩大，分别扩大1、13、19个百分点[3] - 二手房网签面积环比处于近5年同期较高水平[11][13] 滚动网签与库存情况 - 新房日均网签面积低于2019-2024年同期水平，二手房日均网签面积低于2020和2024年同期水平，但高于2019、2021-2023年同期水平[15] - 2025年11月，推盘未售口径的库存及去化周期均较10月上升[27] - 分城市看，一线和二线城市推盘未售库存较上月上升，三四线下降；但所有层级城市的推盘未售去化周期均较上月上升[30] 土地市场表现 - 全国累计数据：2025年1-12月，全国累计土地成交建筑面积同比下降13%，降幅较1-11月收窄1个百分点；累计成交楼面均价同比上涨1%，增幅较1-11月收窄6个百分点[18] - 12月单月数据：全国土地成交建筑面积同比下降13%，成交楼面均价同比下降12%，土地出让金同比下降23.2%（降幅较11月收窄13.1个百分点），流拍率降至4.0%，土地溢价率降至1.9%[18][20][24][26] - 分能级城市累计数据： - 一线城市：成交建筑面积同比下降26%，成交楼面均价同比上涨17%[18] - 二线城市：成交建筑面积同比下降6%，成交楼面均价同比上涨4%[18] - 三四线城市：成交建筑面积同比下降14%，成交楼面均价同比下降4%[18] 前瞻及佐证指标 - 二手带看人数：2025年12月，12个样本城市平均带看人数环比由正转负至-5.1%，同比降幅为-7.6%，较11月收窄4.3个百分点[4][37] - 挂牌价调涨占比：2025年12月，12个样本城市挂牌价调涨房源占比为5.8%，较11月上升0.4个百分点；同比降幅为-32.8%，较11月收窄15.8个百分点[4][45] - 价格与租金：2025年11月，北京、广州、上海、深圳的二手房成交价格同比降幅均呈现扩大或降幅扩大幅度大于租金同比变化幅度，显示资产价格压力大于租金收益变化[4][35] - 居民信贷与存款：2025年11月，居民新增中长期贷款趋势项同比降幅扩大；居民新增存款趋势同比降幅收窄，存款余额趋势同比增幅收窄[32][34] - 流动性指标：根据报告判断，2025年12月宏观层面流动性环比紧缩力度收窄，同比宽松力度收窄[4][43]