报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 中国REITs市场迈入高质量发展快车道，商业不动产正式试点，高质量发展政策体现在支持“混装”、提高二级市场流动性、完善申报注册制度等方面 [4] - 公募REITs发审加速与沪深新股接轨，首发定价配售引入“高剔”机制，持续监管明确商业不动产差异化信披标准 [4] - 2025年12月REITs市场缩量下跌，经营权类深度回调，派息率较股债息差处于60 - 70%分位 [4] - 中核清洁能源网下认购热度创新高，华夏安博仓储物流首日深度破发 [4] - 2025年12月下半月新增4单REITs申报受理，山证晋中公投瑞阳供热REIT更新回复材料，部分REITs发布扩募计划 [4] 根据相关目录分别进行总结 商业不动产REITs正式试点，政策组合拳纷纷落地 - 证监会推出商业不动产REITs试点，正式稿较征求意见稿仅在产品定义微调，明确持有路径，减少市场不确定性 [7] - 证监会推动REITs市场高质量发展，支持“混装”拓展原始权益人范围，提高二级市场流动性，完善申报注册制度 [4][12][13] - 交易所分资产单列审核要求，允许网下实施“高剔”，明确商业不动产各业态运营披露要求 [20][22][26] - 证券业协会使不动产REITs网下管理向沪深新股看齐，准入门槛趋严，新增禁止行为，处罚升级 [27][30][33] 12月下半月超跌反弹，经营权类资产承压加剧 - 2025年12月权益及债券市场平稳，大宗商品上涨，中证REITs全收益指数下半月超跌反弹，全月收跌2.9%，全年涨4.34% [42] - 12月仅IDC指数上涨，经营权类资产跌幅深，2025年消费、仓储物流、保租房全年涨幅居前三 [48] - 12月REITs个券跌多涨少，经营权类逾九成个券下跌，部分产业园个券涨幅靠前 [54] - 12月沪深REITs日均换手率降至全年最低，保租房缩量最明显 [56] - 截至12月31日，产权类和经营权类REITs派息率上升，交通逼近10%，REIT较股债息差处于60 - 70%分位 [60][66] - 产权类P/NAV和经营权类P/FFO分别处于65%、30%分位 [72] - 产权类和经营权类REITs最新IRR分别为4.2%、5.4%，均显著提高，处于约40%分位 [77] 中核清洁能源网下热度高，安博物流首日深度破发 - 2025年12月华夏中核清洁能源REIT网下询价，华夏安博仓储物流REIT上市，沪深上市REITs共78只，总市值2248亿元 [79] - 中核清洁能源REIT发行体量环比下降，网下认购火热，申购倍数达340倍创新高 [84][91] - 中核清洁能源REIT贴近上限定价，发行让利基本消失，预期派息率低于可比REITs [94][95] - 中核清洁能源REIT入围率改善，网下中签率大幅下滑至0.29% [98] - 华夏安博仓储物流REIT上市首日下跌10%，2025年1 - 12月1亿元资金REITs网下申购收益率3.42% [102][103] 2026年1月暂无REITs限售份额解禁 - 根据2025年12月下半月公告，2026年1月暂无REITs限售份额解禁，华泰紫金宝湾物流仓储REIT、国金中国铁建高速REIT计划扩募 [109] 新增4单申报受理，山证晋中供热更新回复材料 - 2025年12月下半月新增4单REITs申报受理，易方达广西北投高速公路REIT已问询，山证晋中公投瑞阳供热REIT更新回复材料 [111] - 2025年12月下半月广发基金中标南疆能源集团基础设施REITs项目 [112]