报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2025年12月31日商业不动产REITs正式试点，相关政策组合拳落地，推动市场高质量发展 [4] - 12月REITs市场缩量下跌，经营权类深度回调，下半月超跌反弹，派息率较股债息差处于60 - 70%分位 [4] - 中核清洁能源网下认购热度创新高，华夏安博仓储物流首日深度破发 [4] - 2026年1月暂无REITs限售份额解禁，12月下半月新增4单申报受理，山证晋中公投瑞阳供热REIT更新回复材料 [4] 根据相关目录分别进行总结 商业不动产REITs正式试点，政策组合拳纷纷落地 - 证监会推出商业不动产REITs试点，正式稿较征求意见稿在产品定义微调，明确持有路径，减少市场不确定性 [7] - 证监会推动REITs市场高质量发展，支持“混装”，拓展原始权益人范围，推进市场体系建设，完善申报注册制度 [11][12][13] - 交易所调整REITs相关规则，分资产单列审核要求，允许网下实施“高剔”，规范审核程序，明确商业不动产披露要求 [20][21][25] - 证券业协会发布规则，使不动产REITs网下管理向沪深新股看齐，准入门槛趋严，新增禁止行为，升级处罚对象 [26][29][32] 12月下半月超跌反弹，经营权类资产承压加剧 - 12月中证REITs全收益指数下半月超跌反弹，全月收跌2.9%，2025年实现4.34%的年度涨幅 [41] - 12月仅IDC指数上涨，公用事业、交通、能源等经营权类资产跌幅最深，2025年消费、仓储物流、保租房全年涨幅居前 [47] - 12月REITs个券涨、跌数量占比分别为29%、71%，经营权类逾九成个券下跌，产业园涨跌比有所改善 [52] - 12月沪深REITs日均换手率为0.40%，处于全年最低单月水平，保租房缩量最为明显 [54] - 截至12月31日，产权类REITs派息率为4.60%，经营权类为9.12%，REIT较股债的息差处于历史的60% - 70%分位之间 [58][64] - 产权类P/NAV最新值为1.22X，处于历史65%分位，经营权类P/FFO最新值为12.27X，处于历史30%分位 [70] - 产权类REITs最新IRR为4.2%，经营权类为5.4%，两大类资产IRR均较上期显著提高，目前处于约40%分位水平 [75] 中核清洁能源网下热度高，安博物流首日深度破发 - 12月华夏中核清洁能源REIT网下询价，发行规模15.05亿元，华夏安博仓储物流REIT上市 [80] - 中核清洁能源REIT网下顶格申购规模3.16亿元，发行体量环比下降 [82] - 中核清洁能源REIT认购火热，网下申购倍数达340倍创新高 [89] - 中核清洁能源REIT 99%贴近上限定价，发行让利基本消失，2026年预期派息率低于可比REITs [90][92][93] - 中核清洁能源REIT网下入围率改善，网下配售比例大幅下滑至0.29% [96] - 华夏安博仓储物流REIT上市首日下跌10%，收盘价较发行价破发 [100] - 2025年1 - 12月，1亿元资金REITs网下申购收益率3.42% [101] 2026年1月暂无REITs限售份额解禁 - 根据12月下半月公告，2026年1月暂无REITs限售份额解禁，华泰紫金宝湾物流仓储REIT、国金中国铁建高速REIT计划实施扩募 [107] 新增4单申报受理，山证晋中供热更新回复材料 - 12月下半月新增4单REITs申报、受理，易方达广西北投高速公路REIT已问询，山证晋中公投瑞阳供热REIT已回复问询函并更新招募材料 [109] - 12月下半月1单公募REITs招投标信息更新，广发基金中标南疆能源集团基础设施REITs项目 [110]