报告行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为“增持”，且评级维持不变 [6] 报告核心观点 - 2025年12月百强房企销售环比大幅改善，但全年累计同比仍为负增长，行业整体处于筑底阶段 [1] - 随着前期政策持续落地和供给侧出清，行业分化加剧，高能级城市和信用优势明显的龙头央国企有望率先企稳回升 [4][69] - 投资建议关注三条主线：具备综合开发能力的稳健龙头、存量资源丰富的运营型房企以及物业服务行业 [4][69][70] 百强房企整体销售情况 - 2025年12月单月数据： - TOP100房企全口径销售金额3,415亿元，同比-28.0%，环比+39.7% [1] - TOP100房企权益销售金额2,615亿元，同比-28.7%，环比+42.0% [1] - TOP100房企全口径销售面积1,773万平，同比-26.5%，环比+34.7% [1] - TOP10房企全口径销售金额1,895亿元，同比-12.0%，环比+49.3% [1][9] - TOP20房企全口径销售金额2,454亿元，同比-13.3%，环比+50.4% [18] - TOP50房企全口径销售金额3,013亿元，同比-23.2%，环比+42.1% [27] - 2025年1-12月累计数据： - TOP100房企累计全口径销售金额3.36万亿元，同比-19.8% [1][2][35] - TOP100房企累计权益销售金额2.46万亿元，同比-20.1% [2][35] - TOP100房企累计全口径销售面积1.67亿平，同比-26.4% [2][35] - TOP10房企累计全口径销售金额1.67万亿元，同比-16.5% [1][9] - TOP20房企累计全口径销售金额2.20万亿元，同比-17.8% [18] - TOP50房企累计全口径销售金额2.89万亿元，同比-19.1% [27] TOP50房企销售明细与分布 - 同比表现分布（基于47家房企）： - 2025年1-12月累计同比中位数为-16.9%，平均值为-12.8% [3][43] - 累计同比高于30%的房企有5家，占比10.6% [43] - 累计同比低于-30%的房企有12家，占比25.5% [43] - 2025年12月单月同比中位数为-38.5%，平均值为-24.7% [3][43] - 单月同比低于-30%的房企有24家，占比高达51.1% [43] 主流重点房企销售表现 - 2025年12月单月表现突出房企： - 融创中国：全口径销售金额单月同比+74.4%，权益销售金额单月同比+51.6% [3][57] - 绿地控股：全口径销售金额单月同比+42.2%，权益销售金额单月同比+42.1% [3][57] - 保利置业：全口径销售金额单月同比+34.5%，权益销售金额单月同比+29.0% [3][57] - 华润置地：全口径销售金额单月同比+28.1% [61] - 2025年1-12月累计表现突出房企： - 中国金茂：全口径销售金额累计同比+15.5%，权益销售金额累计同比+15.5% [4][64][68] - 绿地控股：全口径销售金额累计同比+9.0%，权益销售金额累计同比+9.0% [4][64][68] - 越秀地产：全口径销售金额累计同比-5.5%，权益销售金额累计同比-5.5%，降幅相对较小 [4][64][68] 行业销售权益比例、操盘比例与集中度 - 权益比例：2025年1-12月，TOP10/20/50/100房企累计销售金额权益比例分别为72.7%、73.3%、73.2%、73.4%，同比变动幅度在-1.0至+0.7个百分点之间 [47] - 操盘比例：2025年1-12月，TOP10/20/50/100房企累计销售金额操盘比例分别为97.1%、97.6%、94.7%、93.4% [47] - 集中度（权益口径，截至2025年11月）：TOP10/20/50/100房企销售金额集中度分别为14.2%、18.9%、25.0%、29.3%，同比分别下降1.2、1.4、2.0、2.6个百分点 [50] 政策背景与行业展望 - 中央近期会议及规划为房地产行业发展定调，强调推动高质量发展、构建新模式、因城施策去库存等 [69] - 行业展望：政策持续落地将提升地方调控自主性，加深区域与城市分化 [4][69] - 部分高能级城市有望通过城市更新实现“止跌回稳” [4][69] - 供给侧出清将优化竞争结构，使信用优势明显的龙头央国企建立“品牌优势护城河”，实现业绩企稳回升 [4][69] 具体投资建议 - 主线一：稳健龙头房企 - 关注具备片区综合开发能力、信用优势明显、产品美誉度高、在核心城市销售排名靠前的房企 [4][69] - 推荐招商蛇口、中国金茂、保利发展、越秀地产、中国海外发展 [69] - 建议关注中国海外宏洋、滨江集团 [69] - 主线二：运营型房企 - 公募REITs积极推进，看好先发布局多元赛道、存量资源丰富、具备运营品牌核心竞争力的房企 [4][70] - 推荐华润置地、上海临港 [4][70] - 建议关注新城控股 [70] - 主线三：物业服务行业 - 宏观政策支持服务消费，“十五五”规划建议明确提出实施物业服务质量提升行动 [70] - 看好物业服务行业的长期发展空间 [4][70] - 推荐招商积余、华润万象生活、绿城服务 [4][70] - 建议关注保利物业、中海物业、越秀服务、万物云、建发物业、金茂服务 [70]