报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 公募REITs具备“高分红+抗通胀+资产增长”特征，以强制分红的“债底”与资产增值的“股翼”，提供稀缺的收益增强与风险对冲工具，是破解当前“资产荒”的理想“固收+”工具[1][39] 根据相关目录分别进行总结 REITs是什么 - 公募REITs是公开募集不动产投资信托基金，通过发行收益凭证汇集资金，以“公募基金+资产支持证券”结构持有不动产资产并公开交易，实现不动产证券化[2][17] - 采用“公募基金 - 资产支持专项计划 - 项目公司 - 底层资产”多层结构，实现风险隔离、税收中性与公募化发行，对底层资产要求严格，有强制高分红政策和杠杆限制[18][22] - 2021年6月我国公募REITs市场诞生，截至2025年12月底上市79只产品，总市值2185亿元，2025年新发行20单、扩募5单，募资473.35亿元，资产类型多元化[23][24] - 监管构建全链条政策体系，发展分为试点启动期、制度完善期、常态化与扩容期[27][30][31] - 投资者包括战略、网下和公众投资者，发行类似注册制新股IPO发行，不同机构持有比例差异显著，一般法人占比59.09%居首[34][37] 为何关注公募REITs - 是破解“资产荒”的“固收+”工具，收益潜力优于纯债，波动控制优于纯权益，2024年初至2025年末中证REITs全收益指数累计涨幅18.82%[4][40] - 有双重收益来源，稳定现金分派凸显“债性”，法规要求90%以上可供分配金额分红；资产价值增长赋予“股性”潜力[5][42][46] - 有巨大扩容潜力和创新空间，基础设施存量资产多，资产类型不断拓展，扩募机制常态化，增量资金入市可期[46][47] REITs与债券的核心差异对比 - 法律关系上，REITs投资者是股东，债券投资者是债权人[49] - 收益来源上，REITs投资回报由经营分红驱动，债券回报核心是约定票息收入[51] - 风险特征上，REITs面临经营与市场风险，债券主要受利率和信用风险影响[52] - 报表视角上，REITs侧重资产运营现金流可持续性，债券关注发行人偿债能力与信用安全边际[55] 中国公募REITs的资产类型“图谱” - 底层资产分产权类和特许经营权类，产权类权益属性突出，特许经营权类固收特征强，试点项目聚焦重点区域和行业，有明确准入条件[56][57][58] - 市场头部主导、尾部供给不足，交通、消费和园区基础设施市值占比59.56%，生态环保等类别市值占比不足4%[61] - 各类底层资产关注要点不同，交通重政策与区位，消费强周期与运营，园区看产业与生态，仓储物流靠区位与租约，能源系于政策与技术，保障房平衡政策与民生[63][64][67] 投资策略 - 自2021年10月以来，中证REITs全收益指数走势“波动上行—回调震荡—结构分化”，表现介于股债之间[68] - 消费、保障房及仓储物流资产投资价值较高，交通与能源提供稳健收益，园区与生态环保表现分化[68][69] - 可采取“哑铃型”配置策略与“高股息率”战术增强，关注底层资产运营质量、估值安全性和管理人能力，长期持有核心资产，波段操作周期型品种[69]