房地产供需格局 - 当前房地产市场整体供过于求，城镇住宅套户比在2020年首次突破1，达到1.06，2023年进一步提高至约1.17[2][16] - 商品住宅社会面库存高企，截至2025年11月，已开工未售库存达15.92亿平方米，已竣工未售库存达3.94亿平方米[2][25] - 库存去化周期长，已开工未售库存去化周期为2.12年，已竣工未售库存去化周期为1.63年[2][25] - 解决困境的关键在于减少“净供给”，政策抓手包括政府收储、盘活改造闲置房产、推动老旧住房更新以及市场化淘汰三四线城市无效供给[1][5][33] 价格信号与市场现状 - 二手房价格比新房价格指导意义更强，是判断市场底部的关键领先信号[1][6] - 2025年11月，70城新房价格同比下降2.8%，环比下降0.4%；二手房价格同比下降5.7%，环比下降0.7%，跌幅更深且无一城上涨[79][80] - 二手房供给更具弹性，能更快反映市场景气和情绪；其价格形成机制更市场化，可能领先新房筑底[6][67][75] 潜在风险与金融稳定 - 开发商面临流动性枯竭和资产减值风险，港股地产开发板块中已有13家公司资不抵债[7][97][104] - 购房者面临资产负债表收缩风险，住房资产占中国居民非金融资产比重超过九成，房价下行产生负财富效应[7][105] - 银行资产质量承压，个人住房贷款不良率自2021年底的0.30%持续上升至2025年上半年的0.75%[7][115] - 房地产产业链是重要就业蓄水池，房地产业与房屋建筑业合计贡献约8%的就业，市场下行对就业和社会稳定构成外溢风险[7][106][114]