核心观点 - 报告认为房地产行业基本面调整已接近底部，但复苏仍需时间，预计2026年市场将延续筑底态势 [4][65] - 投资策略强调在行业整体筑底过程中，关注结构性分化机会，核心主线包括香港住宅市场、商业地产以及房产经纪业务 [4][5] 基本面：新房销售与价格 - 2025年1-11月，全国新建商品房销售面积7.87亿平方米，同比下滑7.8%，新建商品住宅销售面积6.58亿平方米，同比下滑8.1%，降幅较去年同期分别收窄6.5和7.9个百分点 [4][7] - 70个大中城市新建商品住宅价格指数同比降幅有所收窄，2025年11月同比下降2.8% [4][12] - 城市分化加剧，一线城市展现出相对韧性，2025年1-11月一线、二线、三四线城市销售面积同比分别下滑7.5%、16.3%、10.2% [4][15] 基本面：二手房、库存与供给 - 二手房市场延续“以价换量”态势，2025年11月70城二手住宅价格指数同比降幅走扩，但成交活跃度提升 [4][19] - 全国房地产库存总量仍处高位，截至2025年6月，商品房和商品住宅的6个月移动平均去化周期分别为10.4个月和6.6个月，一线城市去化压力相对较轻 [4][23] - 新开工与竣工面积收缩明显，新增供给意愿与能力同步走弱 [4][29][30] 基本面：土地市场与开发投资 - 土地市场呈现“缩量提质”特征，2025年1-11月住宅用地成交面积2.1亿平方米，同比下滑3.4%，但成交楼面均价较2024年均值增长12.3% [4][40] - 土地成交向一二线城市集中，2025年1-11月一线城市住宅用地成交面积同比大幅增长38.6% [44][45] - 房地产开发投资持续承压，2025年1-11月完成额4.75万亿元，同比下滑13.1%，主要受施工面积下行与土地购置费负增长拖累 [4][50] - 行业到位资金面仍偏紧，2025年1-11月房地产开发到位资金5.21万亿元，同比下滑8.0% [56] 政策环境 - 2025年下半年以来，政策以“止跌回稳”为目标，并推进“好房子”建设 [4][58] - “十五五”规划将房地产定位从经济工具属性转向更强调“民生基石”，发展基调由“房住不炒”转向“高质量发展”，并首次将地产单列为重要任务 [61][63] 市场展望与预测 - 预计2026年全国商品房销售面积同比下滑3%，销售金额同比下滑3% [66][67] - 预计2026年房屋新开工面积同比下滑10%，竣工面积同比下滑7%，房地产开发投资额同比下滑7% [66][67] 投资主线一：香港住宅市场 - 香港住宅市场呈现量价齐升，2025年1-11月住宅楼宇买卖合约数量达5.7万份，同比增长16.2%，私人住宅售价指数自2025年3月低点至10月已回升3.4% [4][70] - 库存压力缓解，一手私人住宅库存自2024年一季度见顶后连续降低，至2025年三季度末已下降8.9% [4][73] - 供应端收紧，未来十年住宅供应目标下调至42万套，私营房屋供应占比降低至30% [4][79] - 需求端受“高才通计划”等人才吸引政策支撑，截至2025年上半年常住人口增至约724.8万人，私人住宅租金指数在11月升至200.7，连创新高 [82][83] - 房贷利率下行至3.25%，A类住宅（40㎡以下）市场回报率已超过房贷利率，B类住宅（40-69.9㎡）接近“供平过租”，投资吸引力提升 [4][85] - 低估值、高股息、香港住宅业务占比高的公司有望受益 [4][89] 投资主线二：商业地产 - 消费复苏为商业地产带来修复机遇，2025年1-11月全国社会消费品零售总额37.2万亿元，同比增长3.0% [4][94] - 线上消费渗透率趋于稳定，2025年11月网上零售额占社零比重为31.7%，较峰值下降1.0个百分点，线下渠道恢复增长 [4][101] - 购物中心客流企稳回升，2025年上半年样本购物中心场日均客流2.67万人，同比增长14.1%，其中第二季度客流达近四年最高水平 [4][103] - 市场呈现马太效应，客流向头部企业集中，2025年上半年TOP5企业场日均客流达3.7万人，同比增长18.3% [107] - 供给端持续收缩，2025年1-11月全国商业营业用房新开工面积同比大幅下滑22.8%，购物中心新开业量创十年新低 [4][110] - 头部项目出租率高位企稳，普遍保持在95%以上，以固定租金为主的模式提供稳定现金流 [4][113] - 建议关注由开发转型商业带来商业模式重塑和估值体系改变，兼备成长性和股息率的标的 [4][113] 投资主线三：房产经纪 - 新房库存去化压力增大，驱使开发商更多依赖经纪渠道，2024年上半年房企分销及代理佣金占销售费用比例已达51.9% [4][117] - 新房客户结构优化，央国企占比提升，改善了经纪商回款能力，2025年上半年贝壳和我爱我家应收账款周转期分别缩短至约17天和14天 [4][123] - 二手房交易日益活跃，逐渐成为楼市主线，2025年二手商品住宅销售面积占比已达60.6% [125][130] - 2025年第一季度至第三季度，贝壳存量房交易总额（GTV）和我爱我家二手房GTV分别同比增长11.2%和5.1% [4][125] - 二手房佣金率和毛利率均有改善，2025年上半年我爱我家二手房佣金率升至1.83%，毛利率提升至22.8% [135][136] - 行业格局呈现强者恒强，头部企业市场份额保持稳定 [138] 重点公司摘要 - 华润置地（1109.HK）：开发业务结算增长强劲，经营性业务稳健增长，财务优势突出 [141][145] - 华润万象生活（1209.HK）：商业运营表现强劲，盈利能力显著提升，并维持高分红政策 [146][150] - 龙湖集团（0960.HK）：经营业务表现稳健，商业运营优势凸显，财务结构持续优化 [151][157] - 新城控股（601155.SH）：商业运营持续强劲，对业绩起到“压舱石”作用，境外融资取得进展 [158][160] - 保利物业（6049.HK）：基础物管业务稳健增长，物业费单价提升，精细化运营成效显著 [161][166] - 中海物业（2669.HK）：市场拓展稳步进行，基础物管收入增长，盈利能力有所提升 [167][173]