报告行业投资评级 - 行业投资评级为“推荐”（维持）[2] 报告核心观点 - 当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存未解决、土地财政拖累经济三大问题，预计2026年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，在此背景下寻找alpha（超额收益）尤为重要[30] - 投资策略提出从三个方向寻找地产alpha：1）开发类房企中的区域深耕型公司；2）稳定红利资产中的头部购物中心；3）中介龙头[30] 板块行情与市场表现 - 第53周（12月29日-12月31日）申万房地产指数下跌0.7%，在31个一级行业中排名第19位[5][8] - 过去1个月、6个月、12个月，房地产板块绝对表现分别为0.6%、9.4%、8.7%，但相对表现（相对于基准）分别为-3.6%、-11.1%、-17.1%[3] - A股板块内，京基智农周涨幅达19.0%，为涨幅第一；华联控股周跌幅达15.5%，为跌幅第一[7][9] - 港股板块内，贝壳-W周涨幅达2.0%，为涨幅第一；融信中国周跌幅达11.9%，为跌幅第一[7][11] 政策要闻 - 常州：自2026年1月1日起实施住房公积金新政，降低首付比例（部分群体购买140㎡及以下新房或75㎡以上二手房首付比例下调至不低于15%）、提高贷款额度（购买新建高品质住宅可贷额度再增50万元，两人及以上最高170万元）、延长贷款年限（主借款人年龄上限延长至68岁，期限最长30年）[5][13] - 韶关：出台措施巩固房地产市场稳定，对农业转移人口在市主城区购买新建商品住房并落户的给予契税全额财政补贴；对烈属家庭给予12万元购房补贴；对退役、现役军人分别给予1万元、2万元购房补贴；对二孩、三孩家庭分别给予1万元、2万元购房补贴；对特定职业群体及港澳居民给予1万元购房补贴[5][13] - 上海：自2026年1月1日起，下调存量住房公积金贷款利率，调整后首套5年以下（含5年）和5年以上利率分别为2.1%和2.6%，第二套分别为2.525%和3.075%[5][13] 公司动态 - 招商蛇口：与康田联合体以5.82亿元底价拿下重庆一住宅地块，总用地面积48461平方米，规划建筑面积72691.5平方米，起始楼面价8000元/平方米[5][16] - 保利发展：以1.94亿元总价摘得兰州一宗居住用地，出让面积1.89万平方米，楼面价约3550元/平方米[5][16] - 华润置地：以底价12.17亿元摘得大连一宗住宅及配套商业用地，占地面积67953.48平方米，建筑面积135906平方米，成交楼面价为8953元/平米[5][16] 销售端数据 - 新房市场（监测20城）： - 第53周商品房成交面积302万方，日平均成交面积75.5万方，环比增加58%，同比减少1%[5][18] - 年初至今累计成交面积10590万方，累计同比减少15%[5][18] - 一线城市第53周成交面积96.2万方，同比增加39%；其中北京、上海、广州、深圳同比增速分别为-29%、49%、61%、153%[20] - 二手房市场（监测11城）： - 第53周二手房成交面积110万方，日平均成交面积27.6万方，环比减少1%，同比减少18%[5][21][23] - 年初至今累计成交面积9951万方，同比增加1%[5][21] - 一线城市第53周二手房成交面积63.4万方，同比增加15%；其中北京、上海、深圳同比增速分别为27%、7%、9%[21][24] 融资端情况 - 第53周发债企业均为地方国企[28] - 乌房物业公司发行规模最大，发行两只证监会主管ABS债券共12.64亿元，其中“乌房1A”票面利率为2.5%[28][29] 投资建议与关注标的 - 开发类房企：建议关注高拿地精准度的区域深耕型房企，包括绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产[30] - 稳定红利资产（头部购物中心）：推荐运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业[30] - 中介龙头：建议关注通过对经纪人强管控建立高效中央交易系统的贝壳-W[30]