报告行业投资评级 - 报告未明确给出统一的行业投资评级，但分别对办公楼、零售、仓储物流、商务园区及投资市场进行了详细分析，整体观点认为市场在调整中展现韧性，并预期结构性复苏与高质量发展 [4][14][22][39][49] 报告核心观点 - 2025年上海经济运行平稳，三大先导产业快速增长，外贸和消费持续回暖，推动各商业地产板块呈现差异化表现 [4] - 办公楼市场：需求在TMT和金融业带动下同比回升，但高供应导致空置率上升，租金承压，市场正从“总量过剩”转向“结构适配” [4][7][14] - 零售市场：新增供应推动商业空间向体验中心转型，时尚服饰（尤其是户外运动与韩国潮牌）及礼品文创品类是增长亮点，市场整体平稳 [4][17][22] - 仓储物流市场：净吸纳量创历史新高，空置率同比下降，“以价换量”策略效果显著，需求主要由三方物流和制造业驱动 [4][26][27] - 商务园区市场：面临供应高峰，需求滞后导致空置率升至2015年以来最高，TMT行业引领需求，市场进入调整期 [32][33][39] - 物业投资市场：交易活跃度稳步修复，但总额同比下降，投资型交易占比逾七成，机构投资者领跑，核心板块价值凸显 [43][44][49] 办公楼市场总结 - 供应与空置：2025年新增供应79.2万平方米，新项目平均预租率不足10%，导致全市空置率同比上升1.2个百分点至23.3% [7] - 需求与吸纳：全年净吸纳量约39万平方米，同比增长76.6%，需求呈现逐季递增趋势，下半年企业搬迁扩租活动明显增多 [7] - 行业需求结构：TMT行业需求占比20%位居首位，主要来自游戏、电商及人工智能企业（如字节跳动）[7]；金融业占比19%位列第二 [7]；消费品行业占比13%位列第三，户外、宠物等新兴品类扩张 [7]；专业服务业占比11% [7]；第三方办公占比6% [7] - 区域表现：陆家嘴新租需求占比7.8%位列全市第一，五角场占比6.9%位列第二，淮海中路占比6.6%位列第三，北外滩占比6.3%位列第四，真如占比6.1%位列第五 [8][11][12] - 租金表现：全市租金报价同比下降5.2%至每月每平方米240.7元，有效租金同比下降9.5%至每月每平方米165.2元 [9] - 未来展望：2026年预计新增约130万平方米优质供应，政策红利与产业升级有望推动市场供需更趋动态平衡 [14] 零售市场总结 - 供应与空置：2025年新增供应70.8万平方米，包含6个新项目，全市空置率同比上行0.6个百分点 [17] - 需求与吸纳：全年净吸纳量67.8万平方米 [17] - 租金表现：全市购物中心首层租金整体保持平稳，报每天每平方米31.1元 [17] - 业态需求结构：时尚服饰类需求占比43.4%，是主要驱动力，其中运动户外与潮流品牌占服装类29% [17]；餐饮品类需求占比21% [18]；服务类需求占比3.5% [19] - 品牌与趋势：户外运动品牌（如On昂跑、始祖鸟）和韩国品牌（如GRVRGROVE、Musinsa Standard）积极拓展 [17]；礼品、文创及玩具品类是增长亮点，品牌转向开设大面积体验式零售店（如Popmart、得力）[17]；餐饮方面，轻餐简餐、烘焙、咖啡及现制酸奶（如楼下酸奶）活跃，地方特色中餐稳步布点 [18]；服务类向专业工作室和身心疗愈转型 [19] - 未来展望：2026年预计新增超129万平方米供应，受“首发经济”与“人工智能+消费”政策驱动，智慧体验与专业运动场景将成为新增长点 [22] 仓储物流市场总结 - 供应：2025年新增供应89.9万平方米，同比下降43%，以多层物业为主，分布于西南片区 [26] - 需求与吸纳：全年净吸纳量达107万平方米，创历史新高 [26] - 驱动因素：宏观经济回升，前三季度工业投资增长20.3%，消费品以旧换新政策拉动家具类零售额同比增长22.1%，家用电器和音像器材类零售额同比增长28.2% [26] - 行业需求结构：三方物流是最主要新租动力，占比56% [26]；制造业需求占比16%，来自电子通讯、汽车及零部件、医疗器械等行业 [26]；批发零售业需求占比14% [26] - 空置与租金：年末全市空置率同比下降3.9个百分点至24.9%，金山和青浦空置率下降超过10个百分点 [27]；平均租金报价同比下跌17.3%至每天每平方米1.19元，其中金山租金报价同比下跌超30% [28] 商务园区办公楼市场总结 - 供应与空置：2025年新增供应111.5万平方米，同比增21%，导致空置率同比上升3.7个百分点至26%，为2015年以来最高水平 [32] - 需求与吸纳：全年净吸纳量仅32万平方米，需求滞后 [32] - 行业需求结构：TMT行业以39.3%的占比持续引领需求，半导体芯片、软件开发、人工智能等领域扩张明显 [32]；消费品行业占比10%位列第二 [32]；第三方办公占比9.8%位列第三 [32]；高端制造业占比9.6% [32]；生物医药占比5.7%，较去年同期收缩近半 [32] - 区域表现：张江、漕河泾与金桥为全市去化主力，分别贡献29%、24%和22%的租赁需求 [33] - 租金表现：全市平均租金报价同比下降3.4%至每月每平方米132.7元 [33] - 未来展望：2026年预计新增约127万平方米供应，市场压力加大，但有望在TMT、高端制造、消费品零售等行业驱动下实现结构性复苏 [39] 物业投资市场总结 - 交易规模：2025年共录得97笔交易，同比下降19%，交易总额474亿元，同比下降26% [43] - 交易特征：单笔交易规模趋向小型化，十亿元以下交易占比高达87%，投资型交易占比逾七成 [43] - 物业类型分布：办公楼交易笔数占比42%，触及近十年低位 [43]；零售物业交易笔数占比连续四年攀升至23% [44]；商务园区贡献约五分之一的办公楼成交量 [43] - 区域分布：商办楼宇交易中近三成锚定南京西路、陆家嘴及人民广场等核心板块 [43] - 买家类型：机构投资者以40%的交易金额占比领跑市场 [44]；企业买家占比22%，其中逾六成为自用型交易 [44] - 法拍市场：全年累计录得35笔交易，占比约36%，创2021年以来新高 [44] - 未来展望：商业不动产REITs扩募有助于打通优质资产流动性，市场步入注重运营品质的精细化时代 [49]