美国房地产市场核心矛盾与前景 - 2024-2025年美国房地产链处于下行周期，2025年以来房贷利率累计回落80个基点至6.2%，但地产销售与投资仍低迷，对经济增速形成拖累[1][15] - 当前市场核心矛盾是需求不足，购房成本月均3060美元，占家庭收入比重达43.2%，远超月均2227美元的租房成本[2][28] - 若要将购房成本降至租房水平，仅靠房贷利率需从当前的6.2%大幅降至3.7%[2][28] 政策对需求的影响有限 - 预计2026年美联储或降息1-2次，但受消费韧性、AI资本开支及《大美丽法案》影响，降息可能“后置”，10年期美债利率中枢下行空间有限[3] - 抵押贷款利率与10年期美债利率高度相关，在降息2次的基准假设下，2026年底10年期美债利率中枢或位于4.0%左右，抵押贷款利率下行空间有限[3][51] - 特朗普政府的“地产新政”（如禁止机构购房、购买2000亿美元MBS）象征意义大于实际效果，机构购房占比仅约1%，MBS购买计划对房贷利差的抑制效果可能不到10个基点[3][62][63] 市场展望与外部影响 - 展望2026年，美国地产市场或仅表现为弱复苏，随着房贷利率逐步回落（预计下行约30个基点），地产销售可能温和改善[4][67] - 参考约6个月的传导时滞，美国地产销售温和改善有望在2026年后期带动中国对美“地产链”商品出口，但幅度需跟踪[4][67] 宏观经济与市场数据（当周） - 海外风险偏好回升，标普500指数上涨1.6%，纳斯达克指数上涨1.9%；10年期美债收益率下行1.0个基点至4.18%[5][86] - 地缘冲击推动大宗商品价格上涨，WTI原油上涨3.1%至59.1美元/桶，COMEX黄金价格上涨3.6%至4473.0美元/盎司[5][101][107] - 美国2025日历年累计财政赤字为1.82万亿美元，低于2024年同期的1.91万亿美元[5][122] - 美国12月非农就业新增5万人，弱于预期，但失业率回落至4.4%[5][133]