报告行业投资评级 - 行业评级为“增持”，且维持此评级 [1] 报告核心观点 - 尽管受元旦假期影响，本周一二手房销售数据同环比均出现显著下降，但地方支持性政策（如南京人才新政、沈阳公积金优化）持续出台，旨在稳定市场 [6][13] - 行业板块本周表现强于大盘，申万房地产指数上涨5.07%，跑赢沪深300指数2.29个百分点 [3][11] - 投资建议聚焦于财务稳健的龙头房企及有望随需求回升而实现估值修复的物业管理公司 [6] 一周行情回顾 - 本周（报告期），申万房地产指数上涨5.07%，同期沪深300指数上涨2.79%，板块获得2.29%的相对收益 [3][11] - 个股方面，涨幅前五为城建发展、*ST亚太、盈新发展、上实发展、*ST荣控；跌幅前五为海南机场、光明地产、和展能源、首开股份、*ST美谷 [11] 行业新闻追踪 - 南京人才新政：1月4日发布三项新政，对符合条件的在宁就业高校毕业生发放一次性生活补贴，学士1万元、硕士3万元、博士10万元；同时扩大住房租赁补贴范围，博士2000元/月、硕士800元/月、学士600元/月，补贴期限不超过36个月 [13][15] - 沈阳公积金优化：1月7日起实施5项优化政策，包括将最低首付15%政策延长至2026年底、将“商转公”贷款比例上限由房屋价格的60%提高至80%、新市民和青年人公积金贷款额度上浮30%适用范围扩大至二手房等 [13][15] - 上海规范市场竞争：1月8日，上海住建委提出将健全公平竞争审查机制，推进异常低价识别和处置，防止“内卷式”竞争 [13][15] 行业基本面 重点城市一手房成交分析 - 本周（1.2-1.8）成交：38个重点城市一手房合计成交19，373套，同比-31.1%，环比-58.6%；成交面积178.5万平方米，同比-39.8%，环比-64.5% [4][21] - 分能级看：一线城市成交套数同比-3.7%，环比-52.8%；二线城市同比-48.1%，环比-67.0%；三四线城市同比-38.1%，环比-54.4% [21] - 本月至今（1.1-1.8）成交：38城合计成交21，950套，同比-28.6%，环比-26.5%；成交面积196.1万平方米，同比-39.3%，环比-32.0% [28] 重点城市二手房成交分析 - 本周（1.2-1.8）成交：16个重点城市二手房合计成交16，210套，同比-21.0%，环比-6.9%；成交面积158.9万平方米，同比-23.8%，环比-8.3% [4][37] - 分能级看：一线城市成交套数同比-27.4%，环比-21.6%；二线城市同比-24.1%，环比+17.9%；三四线城市同比+2.9%，环比-29.0% [37] - 本月至今（1.1-1.8）成交：16城合计成交16，503套，同比-21.5%，环比-20.8%；成交面积161.6万平方米，同比-24.5%，环比-20.5% [40] 重点城市库存情况分析 - 本周（1.2-1.8）库存：17个重点城市商品房库存面积18，816.5万平方米，环比增速为0%，去化周期为149.2周 [4][51] - 分能级看：一线城市去化周期115.8周；二线城市173.4周；三四线城市258.2周 [51] 土地市场供给与成交分析 - 本周（12.29-1.4）土地市场： - 供应：土地供应面积2，258.2万平方米，同比+25.3%；供应均价1，479元/平方米，同比+5.3% [5][61] - 成交：土地成交面积2，488.6万平方米，同比-62.2%；成交金额361.8亿元，同比-71.6%；成交楼面价1，454元/平方米，溢价率0.5% [5][61] - 近期房企拿地：列举了多家房企近期拿地情况，包括中国海外发展、越秀地产、保利发展、招商蛇口等在核心城市的拿地明细 [76] 房地产行业融资分析 - 本周（1.2-1.8）信用债发行：房地产企业合计发行信用债35.3亿元，同比-57.67%，环比+411.59% [5][77] - 本月至今信用债发行：合计35.3亿元，同比-57.67%，环比-79.15% [77] 个股公告及新闻追踪 - 绿城管理：截至2025年12月31日，新拓代建项目合同总建筑面积3，535万平方米，较去年同期下降约3.1%；新拓代建项目代建费预估93.5亿元，较去年同期增长约0.4% [16][18] - 时代中国控股：2025年全年累计合同销售金额约53.37亿元，签约建筑面积约43.9万平方米；12月单月合同销售金额约5.50亿元 [16][18] - 中国海外发展：拟发行不超过25亿元公司债券，品种一利率预设区间1.60%-2.60%，品种二1.80%-2.80% [16][17][18] - 保利发展：2025年12月实现签约面积69.71万平方米，同比-19.33%；签约金额121.64亿元，同比-18.94%。2025年1-12月累计签约面积1，235.34万平方米，同比-31.24%；签约金额2，530.30亿元，同比-21.67% [18][20] - 中国金茂：2025年12月取得签约销售金额128.21亿元，签约销售建筑面积423，229.71平方米。2025年全年累计签约销售金额1，135亿元 [18][20] 投资建议 - 建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等 [6] - 同时建议关注随着市场需求回升，有望迎来业绩和估值修复的物业管理公司，如华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务等 [6]