报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周中证 REITs 指数全周上涨 1.9%，各板块普涨，市场交易活跃度提升；从主要指数周涨跌幅对比来看，中证转债>沪深 300>中证 REITs>中证全债；截至 2026 年 1 月 9 日，产权类 REITs 股息率比中证红利股股息率均值低 59BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 332BP [1] 各部分总结 二级市场走势 - 截至 2026 年 1 月 9 日，中证 REITs（收盘）指数收盘价 793.05 点，整周涨跌幅+1.9%，表现弱于中证转债指数（+4.4%）、沪深 300 指数（+2.8%），强于中证全债指数（-0.1%）；年初至今，中证转债（+23.9%）>沪深 300（+20.9%）>中证全债（+0.5%）>中证 REITs（+0.4%） [2][6] - 近一年中证 REITs 指数回报率为-2.0%，波动率为 7.7%，回报率低于沪深 300 指数、中证转债指数和中证全债指数，波动率低于沪深 300 指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][8] - REITs 总市值 1 月 9 日为 2233 亿元，较上周增加 34 亿元；全周日均换手率为 0.60%，较前一周增加 0.08 个百分点 [2][8] 各板块表现 - 从不同项目属性 REITs 来看，产权类 REITs 和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为+2.8%、+1.6%；从不同项目类型 REITs 来看，各板块均收涨，市政设施、新型基础设施、水利 REITs 涨幅靠前 [3][16] - 周度涨幅排名前三的三只 REITs 分别为易方达毕威市场 REIT（+7.84%）、广发成都高投产业园 REIT（+6.91%）、招商科创 REIT（+6.24%） [3][21] - 新型基础设施 REITs 区间日换手率最高，区间日均换手率为 1.0%；消费基础设施 REITs 本周成交额占比最高，成交额占 REITs 总成交额 22.3% [3][23] - 本周不同 REITs 产品资金流向中，主力净流入额前三名分别为华夏华润商业 REIT（12176 万元）、中金安徽交控 REIT(7930 万元）、南方润泽科技数据中心 REIT(5382 万元） [3][24] 一级市场发行 - 从年初至 2026 年 1 月 9 日，在交易所处在已受理阶段的 REITs 产品 1 只，已问询阶段 1 只，已反馈的产品 2 只 [26] 估值跟踪 - REITs 既有债性又有股性，截至 1 月 9 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 5.96% [28] - 从股性角度通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO 判断 REITs 估值情况，相对净值折溢价率偏向长期视角，P/FFO 偏向短期视角 [28] - 截至 2026 年 1 月 9 日，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值低 59BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 332BP [1][29][30] 行业要闻 - 锦江酒店公募 REITs 公示中标候选人，第一候选人为华安基金、华安未来资产与国泰海通证券组成的联合体，发行阶段费用为 500 万元，存续期费用 0.2%；第二候选人为东吴基金与东吴证券组成的联合体，报价条件相同，公示期至 1 月 10 日结束；截至 2025 年 6 月 30 日，锦江酒店拥有已签约酒店超 17700 家，客房超 168 万间，会员超 2 亿 [4][32]