行业投资评级 - 推荐（维持）[6] 报告核心观点 - 新房市场表现弱于二手房市场，新房网签面积同比降幅扩大，二手房同比降幅收窄，市场分化明显[1][3] - 土地市场量价指标同比增幅均收窄，整体表现疲软，但流拍率有所下降[20][22][26] - 行业库存去化周期上升，供需关系改善节奏仍面临不确定性[29][31] - 前瞻指标显示二手房市场活跃度边际改善，带看人数同比降幅收窄，挂牌价调涨占比上升，但价格压力仍存[4][33][39][47] - 宏观流动性预计在2026年1月环比紧缩力度扩大，同比转向紧缩，可能对市场形成制约[4][45] - 报告提出需关注春节后二手房挂牌量变化、“金融16条”到期接续、个别房企风险事件以及2026年末可能的净租金回报与房贷利率拉平带来的潜在企稳机会[4] 新房市场表现 - 网签面积同比：截至1月8日，样本39城新房网签面积同比下降38%，降幅较12月扩大15个百分点[3] - 分城市能级：一线城市（4城）同比下降38%（降幅扩大8 PCT），二线城市（10城）同比下降45%（降幅扩大27 PCT），三线城市（25城）同比下降28%（降幅扩大4 PCT）[3] - 环比水平：1月1日-8日，整体样本城市及贸易五省样本城市的新房网签面积环比均处于近5年同期较高水平[8][11] - 滚动日均网签：新房日均网签面积低于2020-2025年同期水平[18] 二手房市场表现 - 网签面积同比：截至1月8日，样本16城二手房网签面积同比下降23%，降幅较12月收窄5个百分点[3] - 分城市能级：一线城市（2城）同比下降32%（降幅扩大6 PCT），二线城市（4城）同比下降17%（降幅收窄16 PCT），三线城市（10城）同比下降22%（降幅扩大1 PCT）[3] - 环比水平：1月1日-8日，整体样本城市及贸易五省样本城市的二手房网签面积环比均处于近5年同期较低水平[13][16] - 滚动日均网签：二手房日均网签面积低于2020-2021和2025年同期水平，但高于2022-2024年同期水平[18] 土地市场表现 - 累计成交：2025年1-12月，全国累计土地成交建筑面积同比下降13%，降幅较1-11月收窄1个百分点；累计成交楼面均价同比上涨1%，增幅较1-11月收窄6个百分点[20] - 单月成交（12月）：全国土地成交建筑面积同比下降13%，成交楼面均价同比下降12%[20] - 市场热度：2025年12月，全国土地流拍率较上月下降11.2个百分点至4.0%，土地溢价率较上月下降1.6个百分点至1.9%[22][26] - 土地出让金：2025年12月，全国土地出让金同比下降23.2%，降幅较11月收窄13.1个百分点[28] 行业库存与去化 - 库存水平：2025年11月，推盘未售口径库存较10月上升，开工未售口径库存较10月下降[29] - 去化周期：2025年11月，拿地未售、开工未售和推盘未售口径的去化周期均较10月上升[29] - 分线城市库存：11月，一线和二线城市推盘未售库存较上月上升，三四线城市库存下降；但所有层级城市的推盘未售去化周期均较上月上升[31][32] 前瞻与佐证指标 - 二手带看人数：2025年12月，12个样本城市平均带看人数环比下降5.1%，同比下降7.6%，但同比降幅较11月收窄4.3个百分点[4][39] - 挂牌价调涨占比：2025年12月，12个样本城市挂牌价调涨房源占比为5.8%，较11月上升0.4个百分点，同比降幅为-32.8%，较11月收窄15.8个百分点[4][47] - 价格与租金：2025年11月，北京、广州、上海、深圳四个一线城市二手成交价格同比降幅均扩大或降幅扩大幅度大于租金[4][15][37] - 居民信贷与存款：2025年11月，居民新增中长期贷款趋势项同比降幅扩大；居民新增存款趋势同比降幅收窄，存款余额趋势同比增幅收窄[34][37] - 流动性前瞻：根据报告模型判断，2026年1月宏观层面流动性环比紧缩力度扩大，同比转向紧缩[4][45]