行业投资评级 - 报告对房地产行业的投资评级为“优于大势” [1][8] 核心观点 - 2025年全年销售收官，百强房企全年销售额累计同比降幅为-15.9%，但12月单月同比降幅（-23.8%）相较11月收窄12.0个百分点，显示边际改善 [2][16] - 2026年开年《求是》文章明确了地产的金融属性和不可替代的宏微观作用，表明政策要一次性给足以扭转市场预期，2026年更大力度的楼市呵护政策值得期待，在此背景下2026年销售降幅有望持续收窄 [2][6][17] - 行业正从规模扩张转向品质提升，“保障房+好房子+服务转型”的新模式坚定不动摇，2026年各地有望进一步细化好房子产品新规 [4][18] - 投资建议关注存量地产三大方向：商业地产、二手经纪、物业服务，以及优质产品力开发商 [6][19] 根据相关目录分别总结 1. 本周观点：2025收官，房企销售表现如何？ - 销售数据：2025年12月单月，百强房企销售额同比-23.8%；1-12月累计同比-15.9% [2][16] - 梯队分化：12月单月，TOP10、TOP11-30、TOP100房企销售额同比分别为-13.1%、-27.9%、-23.8%；1-12月累计同比分别为-16.2%、-18.2%、-15.9% [16] - 所有制分化：12月单月，TOP20房企中国央企销售额同比-10.8%，民企同比-25.3%，混合制房企同比-24.3% [17] - 头部房企表现：TOP10房企中，仅中国金茂2025年全年销售同比实现正增长，增幅为+15.5% [17] - 销售均价：2025年12月百强房企销售均价环比+0.8%，同比-3.3%；TOP10房企销售均价达29264元/平米，同比+34.8%，环比+32.9%，主要因年底加大“好房子”新规产品供应 [18] 2. 股票市场与信用债 - A股与港股表现：本周（2026年1月5日-1月9日）A股房地产板块涨跌幅为5.07%，跑赢大盘（沪深300）2.29个百分点；港股地产建筑板块涨跌幅为3.04%，跑赢大盘（恒生指数）3.45个百分点 [3][21][22][33] - 近期表现：近一个季度，A股房地产板块跑输大盘；近一个月，A股房地产板块跑赢大盘 [25] - 个股涨跌： - A股涨幅靠前：荣盛发展（+14.02%）、苏州高新（+10.95%）、张江高科（+8.29%）、保利发展（+7.70%）、新城控股（+7.60%）[29] - A股跌幅靠前：首开股份（-4.99%）、天地源（+0.30%）、中国国贸（+0.66%）、我爱我家（+1.37%）、南都物业（+1.91%）[29] - 港股涨幅靠前：中梁控股（+14.75%）、花样年控股（+14.67%）、合生创展集团（+13.27%）、中骏集团控股（+12.82%）、正荣服务（+11.61%）[36] - 港股跌幅靠前：佳兆业集团（-19.39%）、建业地产（-14.29%）、龙光集团（-13.48%）、建业新生活（-13.33%）、融创中国（-11.72%）[36] - 信用债市场：本周地产信用债发行63.80亿元，净融资额4.57亿元；截至2026年1月9日，累计发行63.80亿元，净融资额4.57亿元，去年同期为72.46亿元 [3][21][40] 3. REITs市场 - 指数表现：本周REITs指数涨跌幅为+1.74%，收于117.96点；产权型REITs指数涨跌幅为+2.27%，收于120.93点；特许经营权型REITs指数涨跌幅为+1.09%，收于114.12点 [4][41][42] - 细分类型： - 产权型中，产业园区型REITs指数涨跌幅为+3.14%，物流仓储型为+2.97%，保租房型为-0.19% [45] - 特许经营权型中，高速公路型REITs指数涨跌幅为+1.17%，生态环保型为+0.86%，能源型为+1.04% [48] - 相对表现：近一个月，REITs指数跑输沪深300指数3.22个百分点 [4][52] - 个股表现：本周领涨的公募REITs为嘉实京东仓储物流REIT，涨跌幅为+5.63%；领跌的为中金山东高速REIT，涨跌幅为-1.74% [41][53] - 成交额：本周REITs成交额为16.15亿元，环比增长192.99%；其中产权型成交8.09亿元，特许经营型成交8.06亿元 [4][41][55] - 换手率：本周REITs换手率为0.57%，环比上升0.40个百分点；产权型换手率为0.61%，特许经营型为0.51% [4][62] 4. 楼市成交 - 总体情况：本周（2026年1月3日-1月9日）新房和二手房成交面积滚动四周同比分别为-21.18%和-21.75%；年初至今累计同比分别为-74.42%和-52.31% [6][70] - 新房市场：本周45城商品房成交198.32万㎡，滚动四周同比-21.18%；其中一、二、三四线城市滚动四周同比分别为-22.92%、-18.85%、-12.06% [6][71] - 二手房市场：本周14城二手房成交176.82万㎡，滚动四周同比-21.75%；其中一、二、三四线城市滚动四周同比分别为-29.00%、-21.42%、-7.25% [6][79] 5. 土地市场 - 百城总体：本周百城土地供应建面环比-72.69%，成交建面环比+58.52%，溢价率为0.45% [5][89][90] - 一线城市：供应建面环比-52.81%，成交建面环比+88.95%，溢价率为0.00% [5][89][99] - 二线城市：供应建面环比-76.19%，成交建面环比+79.26%，溢价率为0.16% [5][89][108] - 三四线城市：供应建面环比-71.58%，成交建面环比+47.92%，溢价率为1.23% [5][89][117] 6. 政策梳理 - 最新政策：2026年1月9日，监管部门对房地产融资协调机制下发新指导，对已进入“白名单”且符合标准的项目，可在原贷款银行进行展期，实际意味着相关贷款可展期5年 [127] 行业数据概览 - 成分股：102只 [10] - 市值：总市值11473.13亿元，流通市值5300.15亿元 [10] - 估值：市盈率（TTM）42.17倍，市净率（LF）0.77倍 [10] - 财务：成分股总营收3164.87亿元，总净利润-92.87亿元，平均资产负债率75.05% [10] - 历史收益：近1个月绝对收益5%，相对收益1%；近12个月绝对收益12%，相对收益-14% [10]