报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2025年末多项REITs领域法规出台，从原始权益人和投资者角度推进公募REITs规模扩张 [6][10] - 12月公募REITs市场下行，跌幅扩大，回调因素复杂，包括底层资产表现分化、权益资产分流、战略配售份额解禁等 [6][11] - 在债市利率中枢下行、资产荒背景下，公募REITs是优质替代品种，近半年调整是估值合理回调，部分项目分配率吸引力提升 [6][12] - 12月交易热度弱，日均换手率与成交额环比双降，大宗交易量下滑且折价收窄或为见底信号 [6][21] - 截至2025年12月31日，我国已上市公募REITs产品78只，总市值2184.63亿元，有16只待上市，2只扩募申报，1只新购入项目 [6][30][31] 根据相关目录分别进行总结 政策持续细化和推进 - 2025年末多部门出台多项REITs领域法规，如《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》等 [6][9] - 政策从原始权益人和投资者角度推进公募REITs规模扩张，底层资产范围扩大，资金来源拓宽 [6][10] 二级市场表现：12月走势依旧疲软 - 12月公募REITs市场下行，中证REITs（收盘）指数跌幅3.91%，同期权益市场走强，REITs回调因素复杂 [11] - 12月保障性租赁住房和能源基础设施板块涨幅领先，其他板块下跌，特许经营权类跌幅大于产权类 [15][16] 成交情况：12月交易热度走弱，大宗折价收窄 - 12月交易热度弱，日均换手率与成交额环比双降，新型、水利、市政基础设施交易活跃度较高，产权类交易热度略高 [21] - 12月大宗交易量下滑，折价收窄，加权折溢价率为 - 0.62%，或为见底信号 [21] REITs估值情况 - 经营权类REITs用P/FFO、现金分配率、中债估值收益率估值，产权类REITs上述指标均可作为估值指标，两种属性REITs估值指标横向对比意义不大 [26] - 特许经营权类中交通和生态环保设施估值低，市政和水利基础设施估值高；产权类中保障性租赁住房和园区基础设施P/NAV低，消费基础设施P/NAV高 [26][27] 一级市场情况 - 截至2025年12月31日，我国已上市公募REITs产品78只，总市值2184.63亿元，较11月新增1只，总市值减少14.22亿元 [30] - 目前有16只REITs基金等待上市，2只扩募申报，1只新购入项目 [31]