行业投资评级与核心观点 - 投资建议：十五五规划定调房地产行业高质量发展，市场热度持续向上，低估值地产板块具备补涨能力[3] - 核心观点：考虑到2025年板块明显低配，在新规及政策预期改善的背景下，2026年行业具备轮动估值修复能力[3] - 核心观点：当前A股和H股房地产板块总市值与行业在经济中所处地位不匹配，存在修复空间[3] 土地收储规划与规模 - 截至2025年第四季度，全国拟使用专项债收购闲置土地共5364宗，对应拟收储面积2.9亿平方米，合计拟收储金额约7060亿元[3] - 2025年第四季度新增拟收储金额798亿元，环比继续下滑44.4%，2025年整体规模扩张节奏呈现前高后低[3] - 累计收储规模排名前三的省市分别为浙江（907亿元）、广东（884亿元）和重庆（670亿元）[3] 被收购地块特征 - 被收购地块中，“新地块”占比维持高位，拿地时间在2020年至2024年的地块占比为77.6%，其中2021年至2023年的占比为60.8%[3] - 地块收储的折价率（收储价/成交价）均值为0.8[3] - 各折价段占比分别为：0.91区间占32.8%，0.80.9区间占21.9%，0.70.8区间占18.5%，0.50.7区间占17.6%，0.5以下区间占9.1%[3] 专项债发行与资金到位情况 - 截至2025年第四季度，全国共发行土地收储专项债超3000亿元，覆盖拟收储金额的43%，较前三季度的覆盖率（32%）提升11个百分点[3] - 2025年第四季度新增发行专项债1095亿元，保持较高的发行节奏[3] - 2025年10月以来，重庆、河北、湖北等多个非“自审自发”试点地区的相关专项债已落地[3] - 2025年地方政府新增专项债发行总额约4.58万亿元，其中涉及收购存量闲置土地的金额占比为6.6%[3] 区域市场结构与未来展望 - 目前一二线城市的拟收储金额和专项债发行规模分别占全国的37%和32%[3] - 展望2026年，将继续重点关注收储的规模化推进，尤其是专项债的落地进程[3] - 随着收储规模扩大，其结构将成为区域市场修复的重要参考[3] 重点关注公司列表 - 开发类（A股）：保利发展、招商蛇口、金地集团、衢州发展、张江高科[3] - 开发类（H股）：华润置地、中国海外发展、中国金茂、越秀地产[3] - 商住类：新城控股、龙湖集团[3] - 物业类：华润万象生活、万物云、中海物业、保利物业、招商积余、越秀服务[3] - 文旅类：华侨城A[3]