报告行业投资评级 - 行业评级为“强于大市” [1] 报告核心观点 - 当前市场量价持续面临下行压力，但“十五五”规划建议及中央经济工作会议均表态要稳住房地产市场、推进制度完善 [9] - 房价的惯性下滑及不断蔓延的看跌预期可能倒逼政策尽快出台，预计今年一季度将会有适当的政策调整 [9] - 投资标的选择上，一方面看好流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企；另一方面看好提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司 [9] - 现阶段建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企；2）自2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企；3）积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司 [9] 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - 新房成交：本周40个城市新房成交面积158.7万平方米，环比下降45.7%，同比下降35.6%，同比降幅较上周扩大16.6个百分点 [8][20] - 分城市能级新房成交：一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-56.1%、-50.4%、-4.0%，同比增速分别为-39.0%、-25.3%、-49.8% [8][20] - 二手房成交：本周18个城市二手房成交面积175.5万平方米，环比上升35.5%，同比下降21.6%，同比降幅较上周扩大7.0个百分点 [8][51] - 分城市能级二手房成交：一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为9.7%、45.3%、48.4%，同比增速分别为-23.3%、-21.7%、-16.8% [8][51] - 新房库存：12个城市新房库存面积为11318万平方米，环比上升0.2%，同比下降8.6% [8][44] - 去化周期：12个城市新房库存面积去化周期为16.3个月，环比上升0.5个月，同比上升4.4个月 [8][44] - 分城市能级去化周期：一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为17.6、12.6、66.1个月，环比分别上升0.5、0.4、0.5个月，同比分别上升4.6、3.3、34.2个月 [8][44] 百城土地市场跟踪 - 全类型土地市场：百城全类型成交土地规划建筑面积1744.7万平方米，环比下降60.3%，同比下降2.2%；成交总价321.9亿元，环比下降71.2%，同比下降63.3%；楼面均价1844.7元/平，环比下降27.5%，同比下降62.4%；溢价率0.6%，环比下降7.9个百分点，同比下降4.6个百分点 [67] - 住宅类土地市场：百城成交住宅土地规划建筑面积350.3万平方米，环比下降73.4%，同比上升10.2%；成交总价131.5亿元，环比下降82.5%，同比下降77.4%；楼面均价3755.2元/平方米，环比下降34.4%，同比下降79.5%；溢价率1.6%，环比下降0.6个百分点，同比下降2.8个百分点 [87] 本周行业政策梳理 - 成都：公积金购房代际互助政策（父母、子女可提取公积金）延续至2026年12月31日 [5][104] - 沈阳：自2026年1月起优化5项公积金贷款政策，包括将最低首付款比例15%的政策适用期限延长至2026年底、将“商转公”贷款比例限额由房屋价格的60%提高到80%等 [5][104] - 上海：进一步健全公平竞争审查机制，防止“内卷式”竞争 [103][104] - 其他：南京发布人才新政，发放最高10万元生活补贴；长春调整公积金缴存基数上限 [104] 本周板块表现回顾 - 大盘表现：上证指数收于4120点，周涨幅3.8%；创业板指收于3328点，周涨幅3.9%；沪深300指数收于4759点，周涨幅2.8% [106] - 房地产板块表现：房地产行业绝对收益为5.1%，较上周上升5.8个百分点；相对沪深300收益为2.3%，较上周上升2.4个百分点 [106][108] - 板块估值：房地产板块PE为25.66X，较上周上升1.02X [106][110] - 个股表现：A股涨幅靠前的公司为保利发展（7.7%）、新城控股（7.6%）、万科A（6.7%）；港股涨幅靠前的公司为中国金茂（7.3%）、龙湖集团（6.9%）、华润置地（5.3%） [112] 本周房企债券发行情况 - 债券发行：房地产行业国内债券总发行量82.7亿元，环比上升321.0%，同比下降27.7% [122] - 债券偿还：总偿还量141.0亿元，环比上升514.0%，同比上升67.2%；净融资额为-58.3亿元 [122] - 主要发行方：债券发行量最大的房企为首开股份（21.0亿元）、沛县城投（15.0亿元）、保利置业集团（10.0亿元） [122][130] - 主要偿还方：债券偿还量最大的房企为渝江北嘴集团（20.0亿元）、保利置业集团（15.0亿元）、苏高新集团（14.0亿元） [122][131] 投资建议与关注标的 - 主线一：基本面稳定的核心城市房企：建议关注滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团 [9][132] - 主线二：“小而美”突破型房企：建议关注保利置业集团 [9][132] - 主线三：新消费场景商业地产公司：建议关注华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份 [9][132]