行业投资评级 - 报告对房地产行业维持“推荐”评级 [2] 核心观点 - 当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存未解决、土地财政拖累经济三大问题，预计2026年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，寻找alpha尤为重要 [5][34] - 投资策略提出从三个方向寻找地产alpha：开发类房企中的区域深耕型、稳定红利资产中的头部购物中心、以及中介龙头 [5][34][35] 板块行情与市场表现 - 第2周（1月5日-1月9日）申万房地产指数上涨5.1%，在31个一级行业中排名第11位 [5][8] - 板块内个股表现分化：A股涨幅第一为城建发展，周涨幅达34.5%；港股涨幅第一为花样年控股，周涨幅达14.7% [7][10][11] - A股周跌幅最大为京基智农，达10.1%；港股周跌幅最大为佳兆业集团，达19.4% [7][13] 政策要闻 - 沈阳：2026年1月起优化5项公积金贷款政策，包括将最低首付15%政策期限延长至2026年底、将“商转公”贷款比例上限由房屋价格的60%提高至80%、新市民及青年人公积金贷款额度上浮30%的适用范围扩大至二手房等 [5][18] - 上海：强调打造公平公正市场竞争环境，将推进健全公平竞争审查机制、处置异常低价竞争、规范工程招标代理行为三方面工作 [5][18] - 三亚：发布商品房资金监管暂行办法征求意见稿，拟将现售商品房项目纳入统一资金监管，实行销售环节“双录”制度，严防“带押销售” [5][18] 公司动态 - 越秀地产：以底价25.61亿元拍下上海浦东新区一宗普通商品房用地，成交楼板价3.80万元/平方米 [5][20] - 保利发展与金地集团：联合体以底价7.37亿元摘得大连市沙河口区一宗地块，综合楼面价7454元/平方米，计划建设低密度洋房社区 [5][20] 销售端数据 - 新房市场：第2周监测的20城商品房成交面积153万平方米，日平均成交面积21.8万平方米，环比增加104%，同比减少37% [5][22] - 年初至今20城累计成交面积358万平方米，累计同比减少7% [5][22] - 一线城市第2周成交面积58.1万平方米，同比减少38%；但年初至今累计成交面积135万平方米，同比增加10% [23] - 二手房市场：第2周监测的11城二手房成交面积212万平方米，日平均成交面积30.3万平方米，环比增加1578%，同比减少11% [5][27] - 年初至今11城累计成交面积332万平方米，累计同比增加11% [5][27] - 一线城市第2周二手房成交面积91.2万平方米，同比减少12%；但年初至今累计成交面积150万平方米，同比增加29% [30] 融资端情况 - 第2周债券发行主体以地方国企为主 [5][33] - 新希望地产发行8.8亿元一般中期票据，票面利率3.29%，为本周最高；苏高新集团发行的超短期融资债券利率1.7%，为本周最低 [33] 具体投资建议 - 开发类房企：建议关注拿地决策胜率高的区域深耕型房企，包括绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产 [5][35] - 稳定红利资产：推荐运营能力处于第一梯队的头部购物中心持有者太古地产，建议关注希慎兴业 [5][35] - 中介龙头：建议关注通过强管控建立高效交易系统、保持高市占率的贝壳-W [5][35]