行业投资评级 - 地产行业评级为“强于大市”（维持）[1] 核心观点 - 回顾2025年，中国香港楼市止跌回升，一二手住宅成交合计增长18.3%，创2022年以来新高，房价自2025年4月以来稳步上行[3] - 展望2026年，积极因素有望形成共振，楼市有望延续上行，主要驱动因素包括经济与收入企稳、租金回报率吸引力增强、人口恢复净流入以及供给端持续收缩[3] - 头部房企市占率集中，在上行期业绩及股价弹性大，参考上轮周期（2003-2007年），主要港资房企股价和利润涨幅显著[3] - 投资建议继续看好港资地产2026年投资机会，建议关注新鸿基地产、恒基地产、信和置业等本地发展商[3] 成交情况总结 - 2025年一手住宅成交2.05万套，同比增长21.5%，创2020年以来新高[7] - 2025年二手住宅成交4.2万套，同比增长16.9%，连续两年回升[7] - 一二手住宅合计成交6.3万套，同比增长18.3%，创2022年以来新高，其中一手占比33%，二手占比67%[7] - 结构上，内地买家购房量持续攀升，2025年普通话拼音买家成交预计达1.38万套，占总成交的22%[7] 房价情况总结 - 2025年4月以来香港私人住宅售价环比稳步上行，截至2025年11月末，售价较2025年3月低点上涨4.4%[8] - 截至2026年1月4日，中原地产香港城市领先指数较2025年3月低点上涨8%，较2024年末上涨5.8%[8] 房租与回报率总结 - 受人才引入及人口净流入影响，私人住宅租金震荡上行，2025年11月私人住宅租金指数较2024年末上涨4.3%，中原城市租金指数2025年上涨5.2%[11] - 2025年11月私人住宅平均租金回报率为2.88%，与十年期政府债券收益率（2.94%）基本接近，吸引力增强[11] 库存与供给总结 - 供给持续收缩，截至2025年末，待批预售楼花数为6856个，较2024年末下降20%[16] - 2025年新批住宅数10845套，较2024年下降8.4%，连续两年下降[16] - 受销售回升及供给收缩影响，2025年一手住宅销售供给比提升至189%，较2024年提升46个百分点，市场库存持续消耗[16] 展望与驱动因素总结 - 需求端：香港经济反弹，2025年单季GDP反弹至3%及以上，居民可支配收入增速企稳，叠加股市上涨，居民供楼负担减轻，购房能力增强[3][20] - 需求端：人口恢复净流入，高端人才持续引入，需求端基本面稳固[3][20] - 供给端：待批预售住宅数量持续下滑，未来潜在供应压力可控，供需格局改善支撑楼市上行[16][19] - 投资吸引力：私人住宅租金回报率接近按揭利率及政府债券收益率，购房相对吸引力增强[3][11] 企业机遇与投资建议总结 - 市场集中度高，2024年TOP5房企销售额市占率达46.8%[23][24] - 头部房企通过调整推盘节奏、旧楼重建、农地变性换地等方式控制土地成本，在上行期增加供货以享受房价上涨红利[3][25] - 上轮周期（2003-2007年）显示房企业绩及股价弹性大，新鸿基地产、恒基地产、信和置业股价累计涨幅分别为307%、257%和1128%，远高于同期恒生指数（198%），三家房企2007财年归母净利润较2002财年分别上涨149%、356%和2285%[3][23][24] - 继续看好港资地产2026年投资机会，主要逻辑包括香港楼市企稳带来的存货重估，以及美国降息可能加速楼市复苏、持有物业公允价值重估及融资成本下降[24]