投资评级与核心观点 - 投资评级：买入（维持）[1] - 核心观点：报告认为华润置地销售拿地稳健，市占率持续提升，充裕土储保障未来结转业绩，且经常性业务盈利水平高企，因此维持“买入”评级 [5] 销售表现 - 2025年全年实现销售金额2336.0亿元，同比下降10.5%，行业排名稳居前三 [6] - 2025年全年实现销售面积922.5万平方米，同比下降18.6% [6] - 2025年全年销售均价为25322元/平方米，同比上升9.9% [6] - 2025年12月单月销售表现亮眼，销售金额和销售面积同比分别大幅增长28.1%和29.1% [6] - 12月销售超预期主要得益于深圳湾澐玺开盘首日去化130亿元，北京润园开盘首日去化35亿元，以及上海外滩瑞府和澐启滨江的加推，一线城市销售额占比较大 [6] 投资拿地 - 2025年全年拿地33宗，对应规划建筑面积339万平方米，土地总价917亿元 [7] - 权益拿地金额为683亿元，拿地权益比为74% [7] - 拿地均价达27024元/平方米，拿地强度（权益拿地金额/销售金额）为39% [7] - 拿地城市能级高，一线城市拿地金额占比达66.6%，二线城市占比28.3%，项目整体安全垫较高 [7] 经常性业务与REITs - 2025年全年实现经常性收入511.5亿元，同比增长6.5% [8] - 其中，经营性不动产（购物中心+写字楼+酒店）租金收入为329.4亿元，同比增长12.8% [8] - 2025年12月单月实现经常性收入52.9亿元，同比增长0.8%，其中经营性不动产租金收入30.1亿元，同比增长9.4% [8] - 2026年1月，华润有巢REIT成功扩募上市，配售价格2.53元/份，认购比例达99.51%，最终募集资金总额约11.329亿元（不含利息），资金将用于收购上海马桥项目 [8] 财务预测与估值 - 预计公司2025-2027年归母净利润分别为217.1亿元、240.7亿元、263.7亿元 [5] - 预计公司2025-2027年每股收益（EPS）分别为3.05元、3.37元、3.70元 [5] - 以当前股价计算，对应2025-2027年市盈率（P/E）分别为8.8倍、7.9倍、7.2倍 [5] - 预计公司2025-2027年营业收入分别为2878.95亿元、2904.11亿元、2880.72亿元，同比增速分别为3.3%、0.9%、-0.8% [9] - 预计公司2025-2027年毛利率分别为20.7%、22.3%、23.9%，净利率分别为9.8%、10.6%、11.4% [9]