报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年12月31日证监会和交易所推出公募REITs新规 我国REITs市场进入“商业不动产 + 基础设施”并行发展新阶段 市场框架在供给端扩容扩围、提高审批效率 需求端推动中长期资金入市 商业不动产或给市场带来变化 新规一级发售有变动 REITs涨幅对政策反应合理 后市预计震荡 择券可关注解禁机会、新型基础设施和一二级价差 [2][3] 根据相关目录分别进行总结 REITs市场发展方向 - 供给端将商业不动产纳入公募REITs体系 未来市场进入“商业不动产+基础设施”并行发展阶段 新规放松扩募资格要求 提升审批效率 如交易所受理到反馈意见用时从30个工作日压缩到20个工作日 [4][5] - 需求端研究探索REITs ETF 加大力度引导保险资金、社保基金、年金基金等中长期资金入市 目前险资参与以商业保险为主 暂未见社保基金、年金基金 [6] 如何理解商业不动产 - 商业不动产业态包括商业综合体、商业零售、办公、酒店四个试点行业 与基础设施有一定重叠 核心差异可能是上市审批链更短 或无需经发改委审批 [7][9] - 商业不动产给公募REITs市场带来变化 包括提供高分派率优质资产 业绩和价格波动可能更大且与经济周期景气度关联更高 REITs基金可通过增加资产持有数量和池内资产差异性分散风险 [9] 其他 - 酒店业态有特色核心运营指标 如运营管理模式、核心运营指标、收入、成本费用等方面的指标 [10][13] - 一级发售有三个变动 交易所明确收益率要求 限定估值顶部 推出高价剔除机制引导理性定价 鼓励向配置型投资者战配发售以减轻解禁后集中卖出压力 [14][17] REITs涨幅及后市展望 - 新规涉及供需两侧 对行情影响介于证监会4号文、发改委1014号文之间 2026年1月新增解禁压力下降为价格企稳提供环境 但当前REITs估值高、2025年四季度解禁卖出压力或持续释放 削弱政策提振程度 截至2026年1月8日REITs较新规前上涨2% 涨幅基本合理 [2][18][20] - 后市预计震荡 关注1月下旬四季报业绩和商业不动产项目推进情况 择券可关注解禁带来的优质标的买入机会、新型基础设施、一级发售估值顶部约束对一二级价差的支撑作用 [20]