行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级：增持（维持）[5] - 房地产（物业服务）行业评级：增持（维持）[5] 报告核心观点 - 2026年开年《求是》杂志集中刊文聚焦房地产和城市更新，旨在改善和稳定楼市预期，为行业情绪带来曙光[1] - 政策强调加强预期管理，提出政策要一次性给足，避免市场与政策博弈[1] - 中国城镇化进入新阶段，城市发展转向存量提质增效，城市更新将成为带动数十万亿元投资和消费的关键载体，为城市高质量发展注入新动能[1][2] - 央行下调保障性住房再贷款利率并降低商业用房首付比例，以支持存量商品房收购和商办市场去库存[3] - 楼市分化加深，高能级核心城市及品质龙头房企销售表现相对较好[4] - 随着政策落地和供给侧出清，部分高能级城市有望止跌回稳，信用优势明显的龙头央国企将受益于竞争结构优化[5] - 投资建议关注三条主线：稳健龙头房企、存量资源运营方、以及物业服务公司[5] 政策与宏观环境分析 - 高层定调与预期管理：2026年1月2日《求是》刊文指出“房地产带有显著的金融资产属性”，强调“加强预期管理对稳定房地产市场具有特殊重要性”，并主张“政策要一次性给足，不能采取添油战术”[1] - 城市发展新方向：1月15日刊发的讲话指出，中国城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段，主线是坚持城市内涵式发展[1] - 城市更新的投资潜力：1月16日刊文提出，城市更新是稳投资、促消费的关键载体，“十五五”期间实施城镇老旧小区改造等重点任务将带动数十万亿元的投资和消费[2] 金融与信贷政策 - 利率支持：2026年1月15日，央行宣布下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点，其中各类再贷款一年期利率从1.5%降至1.25%[3] - 保障房资金支持：2024年5月创设的3000亿元保障性住房再贷款利率同步降至1.25%，旨在进一步支持地方国企收购存量商品房用于保障性住房[3] - 商业地产去库存：央行会同金融监管总局将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%，以支持推动商办房地产市场去库存[3] 市场表现与分化 - 城市销售分化：2025年，光大核心30城商品住宅成交金额为3.12万亿元，同比下降18.7%[4] - 其中，北上广深杭蓉六大高能级城市成交金额为1.67万亿元，同比下降15.7%，降幅小于整体[4] - 销售价格分化：2025年，核心30城商品住宅成交均价为24,723元/平方米，同比微涨0.7%[4] - 其中，北上广深杭蓉六大高能级城市成交均价为42,196元/平方米，同比上涨2.6%，表现强于整体[4] - 房企销售表现：2025年，部分具有品牌优势和产品美誉度的龙头房企权益销售额表现相对较好[4] - 中国金茂：783亿元，同比增长15.5%[4] - 绿地控股：635亿元，同比增长9.0%[4] - 越秀地产：649亿元，同比下降5.5%[4] - 华润置地：1593亿元，同比下降11.5%[4] - 招商蛇口：1323亿元，同比下降12.2%[4] 投资建议与关注主线 - 主线一：稳健龙头房企：关注具备片区综合开发能力、信用优势明显、产品美誉度高、在核心城市销售排名靠前的稳健龙头，报告推荐招商蛇口、中国金茂等[5] - 主线二：存量资源运营商：关注公募REITs积极推进、存量资源丰富、具备运营品牌核心竞争力的公司，报告推荐华润置地、上海临港等[5] - 主线三：物业服务公司：看好物业服务行业的长期发展空间，报告推荐招商积余、华润万象生活、绿城服务等[5]