行业投资评级 * 报告未明确给出对C-REITs行业的整体投资评级 [1][4] 核心观点 * 报告认为当前C-REITs投资策略主要有三条主线：一是关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的配置时机；二是保障房等弱周期资产价格已反映市场预期，需结合资产韧性、价格与P/NAV择时布局；三是关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人的后续龙头效益 [4] REITs指数表现 * 截至2026年1月16日当周，中证REITs（收盘）指数下跌0.36%，收于790.2点；中证REITs全收益指数下跌0.36%，收于1025.3点 [1][9] * 同期，沪深300指数下跌0.57%，恒生指数上涨2.34%，中债十年期国债指数上涨0.38%，房地产（申万）指数下跌3.52%，恒生地产建筑业指数上涨2.54%，高速公路（申万）指数下跌1.11% [1][9] * 截至2026年1月16日，本年中证REITs（收盘）指数上涨1.49%，中证REITs全收益指数上涨1.53% [1][9] * 同期，沪深300指数上涨2.20%，恒生指数上涨4.74%，中债十年期国债指数上涨0.29%，房地产（申万）指数上涨1.38%，恒生地产建筑业指数上涨7.13%，高速公路（申万）指数下跌2.08% [1][9] REITs二级市场表现 * 本周C-REITs二级市场整体呈现分化行情，生态环保、消费基础设施板块表现较优，能源基础设施、交通基础设施板块回调 [1][11] * 截至1月16日，已上市REITs总市值约2224.7亿元，平均单只REIT市值约29亿元 [1][11] * 本周已上市REITs中29支上涨、49支下跌，周均涨幅为-0.3% [1][11] * 嘉实物美消费REIT、汇添富上海地产租赁住房REIT涨幅靠前 [1][11] * 分板块看，本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs板块二级市场涨幅分别为-0.41%/0.19%/-0.42%/-0.91%/-1.03%/0.5%/0.19%/-0.84%/-0.66% [1][11] * 政策方面，上海发布促进服务业提质增效和消费提振扩容联动发展28条措施，明确提出支持消费基础设施发行REITs [2][12] REITs市场交易活跃度 * 本周已上市REITs日均成交量159.7万股，日均换手率0.5% [2][17] * 本周日均换手率位列前三的REITs分别是中航易商仓储物流REIT（1.6%）、中航首钢绿能REIT（1.3%）、易方达华威农贸市场REIT（1.3%） [2][17] * 分板块看，本周数据中心板块交易最活跃，换手率为1.1%；仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施板块换手率分别为0.7%/0.5%/0.5%/0.3%/0.6%/0.9%/0.5%/0.8% [2][17] REITs估值表现 * 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，位列前三的分别是平安广州广河REIT（10.9%）、华夏中国交建REIT（9.6%）、易方达广开产园REIT（8.5%） [3][18] * 已上市REITs的P/NAV（市价/净资产价值）位于0.7-1.8区间 [3][18] * P/NAV位列前三的REITs分别是华夏安博仓储REIT（1.8）、嘉实物美消费REIT（1.8）、易方达华威农贸市场REIT（1.7） [3][18] * P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.7） [3][18]