行业投资评级 - 投资评级为“看好”，并予以“维持” [13] 核心观点 - 报告核心观点围绕“股价与房价的三重关系”展开，认为二者中长期大方向趋同，但中短期关系不确定，可以是股价领先房价，也可能背离 [3][6][10] - 止跌回稳的政策目标曾提振市场预期，但自去年4月以来边际下行压力再次加大，政策阈值临近，改善和稳定房市预期具备战略意义，产业政策宽松概率逐步提高 [6] - 行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备结构性亮点 [6] - 当前股票位置较底部的溢价并不大，且市场估值抬升也提供了补涨空间 [6] - 建议重视具备轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管 [6] 周度市场表现 - 本周（截至2026年1月18日当周）长江房地产指数下跌3.24%，相对沪深300的超额收益为-2.67%，行业排名靠后（29/32） [7][17] - 年初至今长江房地产指数上涨2.85%，相对沪深300的超额收益为+0.65%，行业排名居中（18/32） [7][17] - 本周房地产板块表现较差，开发类以下跌为主，物管类、收租类有涨有跌 [7] - 开发公司周度涨跌幅均值为-2.26%，物业公司为-1.16%，REITs为-0.27% [17] 政策跟踪 - 中央政策：三部门发布公告，延续实施支持居民换购住房个人所得税退税政策，有效期自2026年1月1日至2027年12月31日 [8][19] - 中央政策：央行会同金融监管总局，将商业用房购房贷款最低首付比例由50%下调至30%，以支持推动商办市场去库存 [8][19] - 地方政策（湖南）：推进利用专项债收购存量商品房用作保障性住房、人才住房、安置房和大学生宿舍等工作；围绕春节等重要节假日组织商品房促销活动；实施住房品质提升工程 [8][19] 销售数据跟踪 - 新房市场：本周37城新房成交面积四周滚动同比为-35.8%，较上周改善1.7个百分点；年初至今累计同比为-39.3% [9][20] - 二手房市场：本周17城二手房成交面积四周滚动同比为-16.2%，较上周改善4.3个百分点；年初至今累计同比为-15.6% [9][20] - 月度数据（1月1日至16日）：37城新房成交面积当月同比-39.3%，17城二手房当月同比-15.6%，12城新房及二手合计当月同比-25.2% [9] 热点分析：股价与房价关系 - 中长期关系：股价反映EPS增长，房价反映收入或房租增长，二者均是经济基本面的结果，大方向趋同，本质是相关而非因果关系，差异主要在幅度 [3][10] - 中短期关系：受发展阶段、政策导向和风险偏好等因素影响，关系不确定 [3][10] - 近期背离原因：2024年第四季度以来，政策支持与估值低位驱动股市风险偏好快速提升，而房地产政策主要定位于防风险且力度相对克制，过往累积的量价透支矛盾尚未充分消化，导致楼市风险偏好提升仍需较长时间 [10] - 股价能否领先房价的关键：在于驱动力能否快速从风险偏好切换至经济基本面；股价可反映经济的结构和货币因素，但房价更多反映总量和实体因素，即大部分人的就业和收入预期 [3][10] - 中观层面：地产股与房价并非线性关系；房企商业模式包括库存敞口和加工费两部分，在房价下行周期，只要控制敞口且销售降幅小于利润率增幅，地产股价仍可上涨 [10]