行业投资评级 - 地产行业评级为“强于大市”，并维持该评级 [2] 核心观点 - 政策工具利率下调有助于降低保障性住房收储成本，同时商业用房最低首付比例下调至30%有利于加快商办物业去库存，后续降准降息仍有空间，预计居民置业成本有望进一步下降 [3] - 港资房企关注度持续升温，报告持续看好的新鸿基地产、恒基地产、信和置业在2026年累计上涨18.9%、12.4%和13.3% [3] - 重申2026年中国香港楼市有望延续上行，主要基于居民购房能力增强、租金回报率接近按揭利率及债券收益率、人口恢复净流入叠加供给收缩带来的供需格局改善 [3] - 港资地产在楼市上行期业绩及股价弹性较大，以上一轮周期（2003-2007年）为例，新鸿基地产、恒基地产、信和置业股价累计涨幅分别为307%、257%和1128%，远高于同期恒生指数（198%），三家房企2007财年归母净利润较2002财年分别上涨149%、356%和2285% [3] - 投资建议关注三条主线：1）历史包袱轻、库存结构优、拿地及产品力强的房企；2）受益香港楼市的港资地产；3）净现金流及分红稳定的物管企业，同时关注经纪、代建、商业等细分领域优质企业 [3] 政策环境监测 - 2026年1月15日，央行下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点，并将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30% [3][8] - 2026年1月15日，财政部、税务总局、住建部延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策，对出售自有住房并重新买房的已缴纳个税予以退税优惠 [3][8] 市场运行监测 - 成交方面：本周（1.10-1.16）重点50城新房成交1.2万套，环比下降2.6%；重点20城二手房成交1.9万套，环比下降0.8% [4][10] - 成交方面：1月（截至16日）重点50城新房月日均成交同比下降26.8%，环比下降46.4%；重点20城二手房月日均成交同比上升0.9%，环比下降10% [4][10] - 库存方面：截至2026年1月16日，16城商品房取证库存为9074万平方米，环比下降0.2%，去化周期为21.1个月 [4][12] 资本市场监测 - 地产债：本周境内地产债发行100亿元，总偿还量59.3亿元，净融资40.8亿元 [4][19] - 地产债：2026年全年地产债到期和提前兑付总规模为2927.8亿元，同比2025年减少约2.15%，其中3月是到期压力最大月份，规模约474.6亿元 [19] - 地产股：本周房地产板块下跌3.52%，跑输沪深300指数（-0.57%） [4][24] - 地产股：当前地产板块市盈率（TTM）为60.05倍，估值处于近五年93.83%分位 [4][24] - 地产股：本周上市房企50强涨跌幅排名前三为佳兆业集团、建业地产、雅居乐集团，排名后三为弘阳地产、荣盛发展、华夏幸福 [27][28] - 流动性：截至1月16日，OMO存量（MA10）余额为5096亿元，较1月9日下降2833亿元，资金价格多数上行 [14][16] 重点公司情况 - 华润置地：2021-2024年保持约百亿稳定分红，截至2026年1月16日股息率4.9%，2024年经营性收入覆盖2倍股息及利息，2021-2024累计减值233亿元 [6] - 建发国际集团：2022年及以后新货占比接近8成，2021-2024年累计减值近百亿，2022-2024年归母净利保持42亿元以上，2024年毛利率率先企稳回升，2022-2024年分红稳定在20亿元以上，截至2026年1月16日股息率7.4%，2025年拿地排名前6 [6] - 中国海外发展：头部央企，2025年权益销售额及权益拿地金额第一，截至2026年1月16日市净率仅0.35倍，股息率4.2%，2026年以来涨幅7%，2024年末在手货值超85%位于一线及强二线城市 [6] - 绿城中国：品质标杆，受益于“好房子”建设，2024、2025年拿地靠前，2021-2024累计减值87亿元，截至2026年1月16日市值/2025年销售额比为14%，市净率0.57倍，2026年涨幅3.2% [6] - 重点公司对比：截至2026年1月16日，绿城中国市值199亿元，2025年权益拿地金额592亿元，拿地金额/市值比达297%；中国海外发展市值1290亿元，2025年权益拿地金额705亿元；华润置地市值1875亿元，2025年权益拿地金额381亿元 [29]