报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 本周REITs市场整体小幅回调，中证REITs指数周跌0.4%，板块表现分化，生态环保、消费类及产业园REITs逆市上涨，从主要指数周涨跌幅对比来看，中证转债>中证全债>中证REITs>沪深300 [1] - 截至2026年1月16日，产权类REITs股息率比中证红利股股息率均值低92BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为351BP [1] 各部分总结 二级市场走势 - 截至2026年1月16日，中证REITs（收盘）指数收盘价为790.22点，整周涨跌幅为 -0.4%，表现弱于中证转债指数（+1.1%）、中证全债指数（+0.2%），强于沪深300指数（-0.6%） [2][6] - 年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证转债（+25.3%）>沪深300（+20.3%）>中证全债（+0.7%）>中证REITs（+0.1%） [2][6] - 近一年中证REITs指数回报率为 -2.9%，波动率为7.5%，回报率低于中证转债指数、沪深300指数和中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][8] - REITs总市值在1月16日为2225亿元，较上周减少9亿元；全周日均换手率为0.45%，较前一周下降0.15个百分点 [2][8] 不同REITs表现 - 从不同项目属性REITs来看，产权类和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为 -0.2%、 -0.7%；不同项目类型REITs各板块涨跌分化，生态环保、消费、产业园REITs涨幅靠前 [3][15] - 周度涨幅排名前三的REITs为嘉时物美消费REIT（+3.59%）、汇添富上海地产租赁REIT（+3.15%）、华夏合肥高新REIT（+2.24%）[3][20] - 新型基础设施REITs区间日换手率最高，为1.0%；消费基础设施REITs本周成交额占比最高，占REITs总成交额18.7% [3][22] - 本周主力净流入额前三名的REITs为华夏华润商业REIT（7227万元）、南方润泽科技数据中心REIT（4784万元）、中金安徽交控REIT（3464万元） [3][23] 一级市场发行 - 从年初至2026年1月16日，交易所处在已受理阶段的REITs产品有1只，已问询阶段1只，已反馈的产品3只 [25] 估值跟踪 - 截至1月16日，公募REITs年化现金分派率均值为5.99% [26] - 从股性角度通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO判断估值，相对净值折溢价率偏向长期视角，P/FFO偏向短期视角 [26] - 截至2026年1月16日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低92BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为351BP [27][28] 行业要闻 - 1月15日，中国证监会召开2026年系统工作会议，指出抓好商业不动产REITs试点平稳落地，标志着我国公募REITs市场向全资产类型拓展 [4][34] - 1月15日，中航京能光伏REIT扩募份额在上海证券交易所上市，实现底层资产从单一光伏向“光伏 + 水电”复合型绿色能源组合的战略升级 [4][34]