报告行业投资评级 - 报告未明确给出具体的行业投资评级 [1][2][3] 报告的核心观点 - 美国次贷危机的发生主要源于美联储低息政策下次级贷款大量发行、房价增速过快超出实际价值、债务通过资产证券化衍生品在金融机构间传递以及美联储快速升息刺破泡沫 [51] - 美国对次贷危机的救市政策中 传统的货币政策（降息）效果不佳 而大力度的财政政策和非常规货币政策（量化宽松QE）效果更好 [78] - 从不同角度观察 美国从次贷危机中恢复大约用时5-10年 [78] 次贷危机情况简介 美国房价及房屋自有率 - 次贷危机前美国房价指数同比增速处于上升趋势 2005年同比增速最高达14.44% [7] - 2004-2005两年美国总体房价上涨28.72% 同期美国实际GDP仅上涨7.25% [7] - 美国房价指数从2007年-2012年下跌约26% 随后止跌回升 于2016年突破2007年高点 [7] - 美国房屋自有率于2004年见顶达到69% 明显高于历史均值 2016年房价创历史新高时 房屋自有率重新降至63.4% 回归1984年-1994年均值附近 [10] 美国房价的地理特征 - 城市组A（包括拉斯维加斯、洛杉矶等活跃大都市区）投机属性更强 2000年-2006年房价最多上涨134.1% 2006年-2011年房价最多下跌41.3% 2017年突破次贷危机高点 [13] - 城市组B（包括亚特兰大、底特律等较弱大都市区）2000年-2006年房价最多上涨30.5% 2006年-2012年房价最多下跌23.2% 2015年突破次贷危机高点 [13] 美国房价指数和贷款逾期率的地理特征 - 1997年-2006年 10城房价指数增速高于全国房价指数 2007年-2010年下跌幅度也大于全国房价指数 [20] - 按州来看 美国按揭贷款逾期率2008-2009年均值与2010-2015年均值相比 差值最高的10个州包括内华达、佛罗里达、加利福尼亚等 城市组A的房地产市场活跃城市全部位于这10个州 [23] 美国房价收入比及房价租金比 - 美国房价收入比于2006年达到峰值 较1997年高43.0% 2016年房价创历史新高时 房价收入比仅为历史峰值的79.9% [28] - 美国房价租金比于2006年达到峰值 较1998年高29.2% 2016年房价创历史新高时 房价租金比仅为历史峰值的78.7% [30] 美国利率走势与贷款余额 - 2001年-2002年初 美联储将联邦基准利率从5.41%降至1.52% 2005年-2006年利率重新从1.97%升至5.34% [35] - 美国家庭房屋贷款余额在2001年-2006年年均增速达到12.61% 2007年-2016年房贷余额仅下降6.1% [35] 次级贷款及资产证券化 - 2002年-2007年 美国次级贷款余额增速从3.24%增长到22.05% 2008年-2019年 次级贷款余额持续下降62.9% [42] - 住房抵押贷款证券（RMBS）发行量从2001年的1121亿美元到2006年达到最高9336亿美元 余额在2007年达到最高17813亿美元 [42] 逾期率 - 1991年-2006年美国单户住宅贷款逾期率平均2.18% 2007年起快速攀升 到2010年增长至最高11.49% [47] - 1991年-2006年美国商业贷款和信用卡逾期率平均分别为3.40%和4.42% 2007年起也快速攀升 分别到2009年增长至最高4.85%和6.77% [47] 次贷危机救市政策及效果 货币政策 - 2007年高点起 美联储将联邦基准利率从5.31%降至2009年的0.11% 降息幅度为5.20个百分点 [55] - 美联储实施量化宽松（QE） 其MBS持有量在2010年6月达到第一个高点11287亿美元 占美联储总资产48% 在2015年1月达到17386亿美元 相当于2014年美国GDP的9.9% [55] 财政政策 - 美国推出三大法案 预计总上限超过1.6万亿美元 相当于美国2008年GDP的11% [58] - 2007年-2012年 美国政府部门杠杆率从60.5%增长至102.1% 同期 居民部门杠杆率从98.4%下降到83.4% 非金融企业杠杆率从72.2%下降到69.3% [58] 主要政策和房价 - 2008年下半年美国房价同比增速从-8.68%继续下降 2009年3月一度跌至-12.58% 随后在非常规政策集中释放后止跌回升 [62] - 2010年11月美联储进行第二次QE后 房价增速下跌趋势暂缓 稳定在-3.8%左右 房价同比增速从2012年开始继续上升 并于2012年5月回正 [62] 租金回报、利率与房价 - 美国30年按揭利率从最高10.22%最低下降至3.35% [66] - 2008年Q1起 美国租金回报率持续高于30年按揭利率 房价同比增速于2009年3月触底反弹时 租金回报率与10年期国债市场利率差值约4.6个百分点 [66] GDP与股票市场表现 - 美国GDP仅2008Q4-2009Q3共四个季度同比负增长 2010年Q3的GDP超过2008年Q3的高点 恢复用时约2年 [71] - 标普500指数从2007年10月的1549点跌至2009年2月的735点 2013年3月重新涨至1569点 恢复用时约5.5年 [71] 房价和就业市场表现 - 美国房价指数从2007年-2012年下跌约26% 随后止跌回升 于2016年突破2007年高点 恢复用时约9.5年 [75] - 美国失业率从2007年4月的4.4%上升到2009年10月的10.0% 2017年3月重新下降到4.4% 恢复用时约10年 [75]