行业投资评级 - 强于大市 (维持) [1] 核心观点 - 2025年楼市平稳收官 全年销售降幅收窄 积极因素持续汇聚 2026年楼市调整幅度预计逐步收敛 [1][6] - 楼市复苏链条将按照“量稳——价稳——房企现金流修复——投资节奏修复”演进 在量价尚未完全企稳背景下 2026年投资预计仍将下降 [6] - 预计2026年“核心区+好房子”将率先企稳 关注中期楼市企稳的可能性 [6] 2025年市场表现总结 - 2025年全国新建商品房销售面积同比下降8.7% 销售金额同比下降12.6% 降幅较2024年分别收窄5.0和5.1个百分点 [6] - 2025年全年房地产投资同比下降17.2% 新开工面积同比下降20.4% [6] - 2025年12月单月房地产投资同比下降35.8% 新开工面积单月同比下降19.4% 竣工面积单月同比下降18.3% [8] - 2025年12月单月商品房销售面积同比下降15.6% 销售金额同比下降23.6% [8] - 2025年12月70个大中城市新建商品住宅价格同比下跌3.0% 环比下跌0.4% 二手住宅价格同比下跌6.1% 环比下跌0.7% [8] - 2025年房企到位资金累计同比下降13.4% 其中国内贷款下降7.3% 定金及预收款下降16.2% 个人按揭贷款下降17.8% [8] 2026年市场展望 - 预计2026年全国商品房销售面积将同比下降6% [6] - 预计2026年房地产投资将同比下降8.5% [6] - “好房子”凭借品质和得房率等优势 仍将成为提振新房销售的重要因素 [6] - 2025年新开工下降将制约高品质住宅供给 同时收入及房价下行预期将持续抑制购房需求释放 [6] - 新开工绝对值处于低位 在低基数下 2026年降幅有望收窄 [6] 积极因素分析 - 总量层面 本轮国内楼市量价调整幅度已与海外接近 2022年以来一二手成交总量逐步趋稳 [6] - 区域及产品层面 核心城市主城区库存可控 部分三四线城市逐步止跌 [6] - 同期调整的中国香港楼市逐步止跌回稳 [6] - “好房子”延续较好去化表现 [6] - 购房者层面 随着首付比例和房贷利率下行 居民置业压力不断减轻 杠杆率高位回落 [6] - 租金回报率高于十年期国债利率 购房相对吸引力增强 [6] 投资建议与关注主线 - 投资者从关注政策变化逐步回归公司基本面本源 优质企业走出独立行情 [5] - 建议关注三条主线 [5] - 主线一：历史包袱较轻、库存结构优化、拿地及产品力强的房企 有望持续受益“好房子”建设 列举公司包括华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、保利发展、越秀地产 [5] - 主线二：受益香港楼市止跌回稳的港资地产 列举公司包括新鸿基地产、恒基地产、信和置业 [5] - 主线三：净现金流及分红稳定的优质企业 列举公司包括华润万象生活、保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务 [5] - 同时持续关注经纪（贝壳）、代建（绿城管理控股）、商业（新城控股）等细分领域头部企业 [5][7]