报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2026年1月上半月，REITs市场整体向好，产权类表现亮眼但保租房微跌，消费Q4租金普涨，产园以价换量成效显著；首发市场无新增发行，两单REITs扩募上市，下半月有2只战配解禁，16只发布2025H2数据；晋中供热项目被二轮问询，上海地产计划扩募 [3][5] 根据相关目录分别进行总结 产权REITs量价齐升，派息较长债息差收窄 - 大类资产纷纷走强，中证REITs全收益指数累计上涨1.5%，1月第2周有小幅回调 [6][9] - 除保租房REITs指数微跌外，其余七大类REITs指数全部上涨，产权类的IDC、产业园及消费领涨，经营权类中公用事业表现亮眼 [12][15] - REITs个券涨、跌数量占比分别为86%、14%，涨幅前十多为产业园、消费类，跌幅超1%多为交通、保租房类 [19] - 沪深REITs日均换手率为0.53%，较2025年12月同期提升0.18pcts，能源、交通换手率仍处低位 [21][22] - 产权类REITs派息率为4.40%，经营权类为9.16%；产权类与10Y国债收益率息差收窄，与中证红利股息率息差走阔 [27][36] - 产权类P/NAV最新值为1.25X，处于75%分位，经营权类P/FFO最新值为12.07X，处于22%分位 [37][42] - 产权类REITs最新IRR为4.0%，处于31%分位，经营权类为5.3%，处于40%分位，两大类资产IRR均较上期下降 [49] 消费Q4租金普涨，产园以价换量成效显著 - 保租房方面，招蛇保租招商不及预期，深安居商业出租率下滑，部分住宅出租率有升有降，租金收缴率整体提高 [54] - 产业园方面，以价换量延续，去化成效显著，多个产业园项目12月底出租率回升，租金有降有升 [57] - 消费方面，四季度租金普遍提高，出租率整体较为稳定，各项目租金和出租率有不同程度变化 [61] - 仓储物流方面，深国际以价换量显效，盐田港及顺丰物流部分项目出租率下降，部分项目受周边竞品冲击 [65] - IDC方面，南方润泽数据中心2025Q4上架率小幅提升，托管服务费保持不变 [66] 暂无REITs网下首发，两单REITs扩募上市 - REITs首发市场无新增发行，华夏基金华润有巢REIT、中航京能光伏REIT两单扩募份额上市 [73] 下半月2只战配解禁，16只发布25H2数据 - 中航易商仓储物流REIT、易方达华威市场REIT的部分战略配售份额分别将于1月24日、1月26日解禁 [78] - 东吴苏园产业REIT、易方达广开产园REIT原始权益人增持计划已届满，承诺6个月内不减持 [82] - 16只REITs发布2025下半年主要经营数据，4只REITs发布2025Q4经营情况临时公告，各项目经营数据有不同表现 [83][84] 晋中供热被二轮问询，上海地产计划扩募 - 暂无新申报项目，山证晋中公投瑞阳供热REIT被二轮问询，3单首发项目被一轮问询，中航北京昌保租赁住房REIT被受理 [86] - 4单公募REITs招投标信息更新，华安、工银瑞信、西部利得基金分别中标项目，承德热力集团拟对供热资产公开招标 [91]