报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [2] 报告核心观点 - 房地产行业基本面已深度调整，投资与销售两端承压，但政策面出现积极转变，后续政策值得期待 [2] - 行业投资端依然较弱，尤其短期拿地偏弱，供给主体过度出清及补库存困难导致后续投资仍将偏弱，修复节奏将显著慢于以往周期 [2][20] - 销售端处于筑底阶段，预计积极政策推动需求修复，但供给端约束将导致总量偏弱、结构有弹性 [2][31] - 板块配置创历史新低，部分优质企业PB估值或绝对市值已处于历史低位，具备吸引力 [2] 投资端分析总结 - 整体表现：2025年1-12月全国房地产开发投资累计82，788亿元，同比下降17.2%，降幅较1-11月扩大1.3个百分点；12月单月投资同比下降35.8%，降幅较11月扩大5.5个百分点 [2][3][20] - 住宅投资：1-12月住宅投资63，514亿元，同比下降16.3%，占总投资比重76.7%；12月单月住宅投资同比下降35.6% [3] - 区域分化：1-12月投资增速东部地区-19.7%、中部地区-15.3%、西部地区-9.8%、东北地区-27.0% [3] - 先行指标： - 新开工：1-12月商品房新开工面积同比下降20.4%，其中住宅下降19.8%；12月单月商品房新开工同比下降19.4%，降幅较11月收窄8.2个百分点 [2][19][20] - 施工：1-12月商品房施工面积同比下降10.0%，其中住宅下降10.3% [2][19] - 竣工：1-12月商品房竣工面积同比下降18.1%，其中住宅下降20.2%；12月单月商品房竣工同比下降18.3%，降幅较11月收窄7.2个百分点 [2][19][20] - 2026年预测调整：考虑到近期拿地再次走弱，将2026年新开工增速预测下调至-7.7%（原预测-4.6%），竣工增速预测维持-13.1%，投资增速预测下调至-9.1%（原预测-7.5%） [2][20] 销售端分析总结 - 销售面积：2025年1-12月商品房销售面积8.8亿平方米，同比下降8.7%；12月单月销售面积同比下降15.6%，降幅较11月收窄1.7个百分点，环比增长39.9% [2][21][31] - 销售额：1-12月商品房销售额8.4万亿元，同比下降12.6%；12月单月销售额8，807亿元，同比下降23.6%，降幅较11月收窄1.5个百分点 [2][21][23][31] - 销售均价：1-12月商品房销售均价9，527元/平方米，同比下降4.3%；12月单月均价同比下降9.5% [2][30][31] - 住宅销售：1-12月住宅销售面积7.3亿平方米，同比下降9.2%；销售额7.3万亿元，同比下降13.0% [23][30] - 区域表现：1-12月销售面积累计增速东部-11.3%、中部-5.9%、西部-6.3%、东北-10.9% [26] - 库存情况：12月末商品房待售面积7.7亿平方米，同比增长1.6%，较11月末增加1326万平方米；其中住宅待售面积增加875万平方米 [30] - 2026年预测调整：将2026年销售面积增速预测下调至-7.6%（原预测-6.0%），销售金额增速预测下调至-9.4%（原预测-7.9%），房价增速预测维持-2.0% [2][35] 资金端分析总结 - 整体到位资金：2025年1-12月房地产开发企业到位资金9.3万亿元，同比下降13.4%；12月单月到位资金同比下降26.7%，降幅较11月收窄5.8个百分点 [2][36][37] - 国内贷款：1-12月国内贷款同比下降7.3%；12月单月同比下降45.0%，降幅较11月扩大34.6个百分点 [2][36][37] - 自筹资金：1-12月自筹资金同比下降12.2%；12月单月同比下降15.7%，降幅较11月收窄15.0个百分点 [2][36][37] - 销售回款： - 定金及预收款：1-12月同比下降16.2%；12月单月同比下降23.7%，降幅较11月收窄18.1个百分点 [2][36][37] - 个人按揭贷款：1-12月同比下降17.8%；12月单月同比下降39.2%，降幅较11月扩大4.5个百分点 [2][36][37] - 外资利用：1-12月利用外资同比下降20.8%；12月单月同比增长57.6% [36] - 核心观点：预计后续房地产资金来源仍处于略偏紧状态，但随着近期行业政策持续放松，资金来源也将逐步改善 [2][39] 投资分析意见与推荐标的 - 看好方向：看好优质房企及商业地产 [2] - 优质房企推荐：滨江集团、绿城中国、建发国际、中国金茂、保利发展、招商蛇口、建发股份、越秀地产 [2] - 商业地产推荐：新城控股、华润置地、恒隆地产、嘉里建设、龙湖集团；关注新城发展、太古地产 [2] - 二手房中介推荐：贝壳-W [2] - 物业管理推荐：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [2]