行业投资评级 - 看好（维持）[7] 核心观点 - 房地产政策的力度比数量更重要，两类政策会有效果：一是降息、贴息等影响购房资金成本的政策；二是收储、拆迁、救助负债主体等直接投放大量资金的政策[2] - 近期《求是》杂志陆续刊文聚焦房地产和城市更新，稳预期信号持续强化，有理由期待在2026年看到更有力度的政策组合[2] - 政策导向正从“渐进试探”转向“精准发力、一次性到位”，有望促成政策深化与预期强化的良性互动，扭转市场信心[3] - 建议左侧布局，重点关注2026年相关政策出台的节奏与力度，具体节奏将观察基本面走弱的程度，逆周期出台[5] 具体事件评述 - 《求是》刊文强化稳预期： - 1月1日刊文《改善和稳定房地产市场预期》，强调房地产的金融属性和在国民经济、居民财富中的重要地位，明确否定“添油战术”[3] - 1月16日出版的《求是》发表习近平总书记重要文章，部署城市工作重点任务，要求加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造[3] - 1月16日出版的《求是》发表住建部部长文章，提出城市更新是稳投资、促消费的关键载体，“十五五”期间将带动数十万亿元的投资和消费[3] - 商业用房首付比例下调： - 中国人民银行宣布将商业用房购房贷款最低首付比例从50%下调至30%[4] - 截至2025年11月末，办公楼待售面积5234万平方米，商业营业用房待售面积1.4亿平方米，两者合计接近2亿平方米[4] - 在空置率提升、租金下行的背景下，降低首付比例在一定程度上降低购入门槛，但去库存效果可能有限[4] - 保障房再贷款利率下调： - 各类结构性货币政策工具利率下调0.25个百分点，各类再贷款一年期利率降至1.25%[4] - 此前保障性住房再贷款资金使用规模较低，此次利率下调在一定程度上缩减了资金成本与净租金收益率的差距[4] 投资建议与投资标的 - 报告认为以下三类标的有望获得超额收益[5]： 1. 优质开发商：历史包袱轻、积极调仓或已重仓核心城市、减值计提较充分、涉及优质非房业务[5] 2. 商业地产运营：购物中心行业具有马太效应，头部商场在经济放缓环境下依然能够稳健增长；轻资产商管兼具安全性、成长性与红利性[5] 3. 房产经纪平台：平台化发展构筑规模和品牌优势，有较强的议价能力；政策兑现或市场复苏时，经营杠杆将带来较大的业绩向上弹性[5] 指数跟踪与房地产市场销售情况 - 市场表现：第3周房地产指数（申万）周度涨幅为-3.5%，房地产板块较沪深300指数相对收益为-2.9%[9] - 新房销售：第3周30城新房销售成交面积127万平方米，较第2周增加9%；从年初至今累计同比减少38%[9] - 二手房销售：第3周18城二手房销售1.6万套，基本与第2周持平；从年初至今累计同比减少17%[9]