行业投资评级 - 房地产行业投资评级为“优于大势” [5] 核心观点 - 2025年房地产行业销售与投资数据持续筑底，但2026年开年政策暖风频吹，中央明确地产的金融属性并强调政策应“一次性给足”，以扭转市场预期，未来更大力度的楼市呵护政策值得期待 [1][4] 销售端数据总结 - 2025年全年全国商品房销售面积8.8亿平方米，累计同比下降8.7%，降幅较1-11月走宽0.9个百分点 [1] - 2025年全年全国商品房销售额8.4万亿元，累计同比下降12.6%，降幅较1-11月走宽1.5个百分点 [1] - 2025年12月单月商品房销售面积0.94亿平方米，单月同比下降15.6%，降幅较11月收窄1.7个百分点 [1] - 2025年12月单月商品房销售额0.88万亿元，单月同比下降23.6%，降幅较11月收窄1.5个百分点 [1] 供应端数据总结 - 2025年全年房地产开发投资额8.3万亿元，同比下降17.2%，降幅较1-11月走宽1.3个百分点 [2] - 其中住宅开发投资额同比下降16.3%，降幅较1-11月走宽1.3个百分点 [2] - 2025年全年房屋新开工面积5.9亿平方米，同比下降20.4%，降幅较1-11月收窄0.1个百分点 [2] - 2025年全年房屋施工面积66.0亿平方米，同比下降10.0% [2] - 2025年全年房屋竣工面积6.0亿平方米，同比下降18.1%，降幅较1-11月走宽0.1个百分点 [2] - 其中住宅竣工面积4.3亿平方米，同比下降20.2% [2] 资金端数据总结 - 2025年全年房企到位资金9.3万亿元，同比下降13.4%，降幅较1-11月走宽1.5个百分点 [2] - 国内贷款1.4万亿元，同比下降7.3% [2] - 自筹资金3.3万亿元，累计同比下降12.2% [2] - 定金及预收款2.8万亿元，同比下降16.2% [2] - 个人按揭贷款1.3万亿元，同比下降17.8% [2] 房价端数据总结 - 2025年12月70个大中城市中，仅6个城市新房价格环比上涨，较11月减少2个，无城市二手住宅价格环比上涨 [3] - 2025年12月70城新房价格指数环比下跌0.4%，跌幅与11月持平，同比下跌3.0%，跌幅较11月走宽0.2个百分点 [3] - 2025年12月70城二手住宅价格指数环比下跌0.7%，降幅与11月稳定，同比下跌6.1%，跌幅较11月走宽0.4个百分点 [3] - 其中一线城市二手房价环比下跌0.9% [3] 政策端观点总结 - 2026年开年《求是》文章明确了房地产带有显著金融资产属性，并强调其对实体经济资产负债表的影响 [4] - 文章指出政策应“一次性给足”，以稳定和扭转市场预期，避免市场与政策的反复博弈 [4] - 回顾2025年地产政策力度较为平淡，在此背景下2026年更多、更大力度的楼市呵护政策值得期待 [4] 投资建议与关注方向 - 报告建议关注存量地产的三个方向：商业地产（新城控股、华润万象生活）、二手经纪（我爱我家、贝壳）、物业服务（绿城服务） [4] - 报告同时建议关注优质开发商，例如中国金茂 [4]