行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为“增持” [6] 报告核心观点 - 2025年土地市场呈现“量缩价稳”态势，核心城市表现优于整体，市场分化加剧 [1][3][4] - 政策环境持续优化，旨在稳定预期、促进房地产高质量发展，行业供给侧逐步出清 [5][121] - 投资机会聚焦于三条主线：具备信用与产品优势的稳健龙头、存量资源丰富的运营型房企、以及长期发展空间广阔的物业服务行业 [5][122] 百城土地/住宅类用地供需情况 - 整体供需：2025年1-12月，百城土地成交建筑面积13.75亿平方米，累计同比-8.2%；其中住宅类用地成交建筑面积3.20亿平方米，累计同比-14.2% [11][21] - 月度表现：2025年12月，百城住宅类用地供应建筑面积2,610万平方米，当月同比-36.8%；成交建筑面积9,926万平方米，当月同比-12.0% [21] - 一线城市：2025年1-12月，供应住宅类用地建筑面积1,077万平方米，累计同比-31.2%；成交建筑面积966万平方米，累计同比-29.3%；供需比为1.1 [31] - 二线城市：2025年1-12月，供应住宅类用地建筑面积1.49亿平方米，累计同比-4.5%；成交建筑面积1.25亿平方米，累计同比-1.0%；供需比为1.2 [40] - 三线城市：2025年1-12月，供应住宅类用地建筑面积2.15亿平方米，累计同比-24.9%；成交建筑面积1.85亿平方米，累计同比-20.5%；供需比为1.2 [51] 百城土地/住宅类用地成交价格 - 整体价格：2025年1-12月，百城住宅类用地成交楼面均价为5,605元/平方米，累计同比+3.4% [59] - 月度价格：2025年12月，百城住宅类用地成交楼面均价为4,069元/平方米，单月同比-12.6% [59] - 一线城市：2025年1-12月，成交楼面均价为35,203元/平方米，累计同比+18.6% [70] - 二线城市：2025年1-12月，成交楼面均价为6,420元/平方米，累计同比+3.2% [73] - 三线城市：2025年1-12月，成交楼面均价为3,509元/平方米，累计同比-1.6% [81] TOP50房企拿地情况 - 土储价值：2025年1-12月，TOP50房企新增土储价值9,328亿元，累计同比+5.2% [86] - 土储面积：2025年1-12月，TOP50房企新增土储面积6,984万平方米，累计同比-3.4% [92] - 企业排名：2025年新增土储价值排名前三为中海地产（991亿元）、华润置地（791亿元）、保利发展（787亿元）；新增土储面积排名前三为中海地产（511万平方米）、保利发展（456万平方米）、招商蛇口（332万平方米） [2][95] 光大核心30城住宅类用地成交情况 - 全年表现：2025年1-12月，核心30城成交宅地1,970宗（累计同比-1.5%），成交总建筑面积1.37亿平方米（累计同比-8.7%），成交总价1.29万亿元（累计同比-2.8%），成交楼面均价9,404元/平方米（累计同比+6.4%），整体溢价率8.1%（同比+2.9个百分点） [3][102] - 月度表现：2025年12月，核心30城成交宅地558宗（单月同比-12.7%），成交总建筑面积3,932万平方米（单月同比-16.4%），成交总价2,318亿元（单月同比-32.5%），成交楼面均价5,896元/平方米（单月同比-19.2%），整体溢价率2.0%（单月同比-4.2个百分点） [3][100] - 市场地位：2025年，核心30城宅地成交建筑面积占百城比重为42.9%，成交总价占百城比重高达72.0%；核心6城（北京、上海、广州、深圳、杭州、成都）成交总价占百城比重为35.7% [4][107] - 价格梯队：2025年1-12月，核心6城、核心30城、百城的成交土地均价分别为22,889元/平方米、9,455元/平方米、5,605元/平方米 [4][107] - 溢价地块：2025年12月，核心30城成交的558宗宅地中，有20宗溢价率超过20%，同时零溢价成交地块达496宗，占比88.9% [119] 投资建议与关注主线 - 主线一：稳健龙头房企：看好具备片区综合开发能力、信用优势明显、产品美誉度高、在核心城市销售排名靠前的房企，推荐招商蛇口、中国金茂、保利发展、越秀地产、中国海外发展 [5][122] - 主线二：运营型房企：公募REITs积极推进，看好存量资源丰富、具备运营品牌核心竞争力的房企，推荐华润置地、上海临港 [5][122] - 主线三：物业服务行业：宏观政策支持服务消费，看好行业长期发展空间，推荐招商积余、华润万象生活、绿城服务 [5][122]