报告行业投资评级 - 强于大市 [5] 报告核心观点 - 当前房地产市场量价持续面临下行压力，但中央政策表态明确要稳住房地产市场、推进制度完善 [5] - 房价的惯性下滑及不断蔓延的看跌预期可能会倒逼政策尽快出台，预计今年一季度将会有适当的政策调整 [5] - 投资标的选择上，一方面看好流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企；另一方面看好在新消费时代下，提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司 [5] 根据相关目录分别总结 重点城市新房、二手房市场及库存跟踪 - 新房成交环比由负转正，同比降幅收窄：本周40个城市新房成交面积167.0万平方米，环比上升3.8%，同比下降32.3%，同比降幅较上周收窄2.8个百分点 [5][16] - 各线城市新房成交分化：一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为1.3%、-0.2%、13.7%；同比增速分别为-33.3%、-24.2%、-46.6%，同比降幅均较上周收窄 [5][16] - 二手房成交环比增幅收窄，同比降幅收窄：本周18个城市二手房成交面积180.3万平方米，环比上升1.1%，同比下降8.7%，同比降幅较上周收窄12.9个百分点 [5][46] - 新房库存面积同环比均下降：12个城市新房库存面积为11296万平方米，环比下降0.2%，同比下降7.4% [5][39] - 去化周期同环比均上升：12个城市新房库存面积去化周期为16.8个月，环比上升0.5个月，同比上升5.0个月；一、二、三四线城市去化周期分别为18.2、12.9、67.8个月，环比分别上升0.6、0.3、1.8个月 [5][39] 百城土地市场跟踪 - 全类型土地市场环比量价齐跌、同比量跌价涨：百城全类型成交土地规划建面1013.3万平方米，环比下降42.9%，同比下降6.5%；成交总价163.4亿元，环比下降49.9%，同比上升8.5%；楼面均价1612.5元/平，环比下降12.2%，同比上升16.0% [5][61] - 住宅类土地市场量跌价涨，溢价率大幅上升：百城成交住宅土地规划建面152.8万平方米，环比下降58.1%，同比下降46.2%；成交总价100.5亿元，环比下降25.6%，同比上升10.1%；楼面均价6578.2元/平方米，环比上升77.8%，同比上升104.5%；溢价率为33.9%，环比上升32.3个百分点，同比上升27.6个百分点 [5][81] 本周行业政策梳理 - 央行下调商业用房购房贷款首付比例：将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付比例从50%下调至30%，旨在支持商办房地产市场去库存 [5] - 换房个税退税政策延续：财政部、税务总局、住建部联合公告，明确自2026年1月1日至2027年12月31日，延续实施支持居民换购住房的个人所得税退税优惠政策 [5] - 央行下调再贷款利率：保障性住房再贷款利率下调0.25个百分点至1.25%，以推动收购存量商品房用于保障房 [5] 本周板块表现回顾 - 房地产板块相对收益下降：本周房地产行业绝对收益为-3.5%，较上周下降8.6个百分点；相对沪深300收益为-2.9%，较上周下降5.2个百分点 [5][98] - 板块估值下降：房地产板块PE为25.03X，较上周下降0.63X [5][98] - 个股表现分化：A股涨幅靠前的为招商蛇口（-1.1%）、华侨城A（-1.9%）、滨江集团（-2.9%）；港股涨幅靠前的为旭辉控股集团（3.8%）、碧桂园（2.7%）、融创中国（1.8%） [5][104] 本周房企债券发行情况 - 债券发行量环比上升、同比下降：房地产行业国内债券总发行量为94.6亿元，环比上升14.4%，同比下降56.1% [5][112] - 净融资额为负：总偿还量为158.3亿元，环比上升17.4%，同比下降7.5%；净融资额为-63.7亿元 [5][112] - 发行与偿还主体：本周债券发行量最大的房企为中海地产（25.0亿元）、首创城发（20.0亿元）、华远集团（10.0亿元）；偿还量最大的为金融街（80.7亿元）、沛县城投（15.0亿元）、五新实业集团（10.0亿元） [5][112] 投资建议 - 建议关注三条主线： 1. 基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企：华润置地、滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团 [5][123] 2. 自2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团 [5][123] 3. 积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份 [5][123]