报告行业投资评级 - 强于大市 [5] 报告的核心观点 - 新房、二手房成交同比降幅均收窄，市场呈现边际改善迹象 [1] - 央行下调商业用房购房贷款首付比例至30%，旨在支持推动商办房地产市场去库存 [5] - 换房个税退税政策延续至2027年底，以支持居民换购住房 [5] - 当前市场量价持续面临下行压力，但政策维稳意图明确，预计一季度将有适当政策调整 [5] - 投资标的选择上，建议关注流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企，以及提前布局新业态的商业地产公司 [5] 根据相关目录分别进行总结 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - 新房成交：40个城市新房成交面积167.0万平方米，环比上升3.8%（由负转正），同比下降32.3%，同比降幅较上周收窄2.8个百分点 [5]。分城市看，一、二、三四线城市成交面积同比增速分别为-33.3%、-24.2%、-46.6% [5] - 新房库存：12个城市新房库存面积11296万平方米，环比下降0.2%，同比下降7.4% [5]。去化周期为16.8个月，环比上升0.5个月，同比上升5.0个月 [5]。一、二、三四线城市去化周期分别为18.2、12.9、67.8个月 [5] - 二手房成交：18个城市二手房成交面积180.3万平方米，环比上升1.1%，同比下降8.7%，同比降幅较上周收窄12.9个百分点 [5]。一、二、三四线城市成交面积同比增速分别为-10.1%、-7.7%、-7.5% [5] 2 百城土地市场跟踪 - 全类型土地：百城成交土地规划建筑面积1013.3万平方米，环比下降42.9%，同比下降6.5% [5]。成交总价163.4亿元，环比下降49.9%，同比上升8.5% [5]。楼面均价1612.5元/平，环比下降12.2%，同比上升16.0% [5]。溢价率6.1%，环比上升5.5个百分点，同比下降1.8个百分点 [5] - 住宅类土地：百城成交住宅土地规划建筑面积152.8万平方米，环比下降58.1%，同比下降46.2% [12]。成交总价100.5亿元，环比下降25.6%，同比上升10.1% [12]。楼面均价6578.2元/平方米，环比上升77.8%，同比上升104.5% [12]。溢价率33.9%，环比上升32.3个百分点，同比上升27.6个百分点 [12] 3 本周行业政策梳理 - 中央政策：央行将商业用房购房贷款最低首付比例从50%下调至30% [5]。财政部、税务总局、住建部联合公告，将支持居民换购住房的个人所得税退税优惠政策延续至2027年12月31日 [5]。央行下调保障性住房再贷款利率0.25个百分点至1.25% [5] - 地方政策：湖北出台政策，城区内购房最高可享受15万元政府补贴 [96]。宁夏推出涉及八个方面的措施，推动房地产市场平稳健康发展 [96]。三亚拟出新规严管商品房预售资金 [96] 4 本周板块表现回顾 - 房地产行业绝对收益为-3.5%，较上周下降8.6个百分点；相对沪深300收益为-2.9%，较上周下降5.2个百分点 [5] - 房地产板块PE为25.03X，较上周下降0.63X [5] - 申万一级行业中，房地产板块涨跌幅排名靠后，跌幅为-3.5% [98] 5 本周重点公司公告 - 股权变动：新城控股控股股东富域发展持有公司67.2%股份，其中24.6%被质押 [108]。荣安地产股东荣安集团解除质押1.7亿股 [108] - 高管变动：万科A郁亮因到龄退休辞去公司董事等职务 [108]。华侨城A李茂惠因个人原因不再担任公司相关职务 [108] - 经营数据：绿地控股第四季度合同销售金额204.6亿元，同比增加31% [109]。龙湖集团12月合同销售金额23.8亿元，新增土地权益地价7.7亿元 [109]。华侨城A 2025年12月合同销售金额19.9亿元，同比减少31% [109] 6 本周房企债券发行情况 - 房地产行业国内债券总发行量94.6亿元，环比上升14.4%，同比下降56.1% [5] - 总偿还量158.3亿元，环比上升17.4%，同比下降7.5% [5] - 净融资额为-63.7亿元 [5] - 发行量最大的房企为中海地产（25.0亿元）、首创城发（20.0亿元）、华远集团（10.0亿元） [112] 7 投资建议 - 建议关注三条主线 [5]： 1. 基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企：华润置地、滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团 [5] 2. 自2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团 [5] 3. 积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份 [5]