行业投资评级 - 报告对房地产行业维持“推荐”评级 [2] 核心观点 - 报告认为当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存未解决、土地财政拖累经济三大问题，预计2026年房地产销售量价仍面临下行压力，在此背景下寻找alpha（超额收益）尤为重要 [33] - 投资策略提出从三个方向寻找地产alpha：高拿地精准度的区域深耕型开发房企、具备稳定红利的头部购物中心资产、以及中介龙头 [33] 板块行情与市场表现 - 第3周（1月12日-1月16日）申万房地产指数下跌3.5%，在31个一级行业中排名第30位 [5][8][12] - 近一个月、六个月、十二个月，房地产板块绝对表现分别为3.7%、7.2%、8.4%，但相对表现（相对于基准）分别为0.1%、-9.4%、-15.8% [3] - A股板块内，第3周涨幅第一为大名城，涨幅达8.8%；跌幅第一为华夏幸福，周跌幅达29.8% [9][10][13] - 港股板块内，第3周涨幅第一为佳兆业集团，上涨19.0%；跌幅第一为华润万象生活，下跌8.7% [10][14][15] 政策要闻 - 湖南：1月12日印发举措，提出促进房地产市场平稳健康发展，推进利用专项债收购存量商品房用作保障性住房等，并围绕春节组织“安居芙蓉·畅购好房”促销活动 [16][18] - 银川：1月13日施行新政，有效期至2027年底，措施包括对商品住宅用地实行动态调价机制、土地出让金可分期缴纳、对多子女家庭公积金贷款额度最高额外上浮30万元、推行“网签备案即落户、即入学”等 [5][16][18] - 海南：1月16日印发城市更新行动方案，目标到2027年底打造20个城市更新重点片区样板、5个以上活力街区；到2030年形成可持续更新模式 [5][16][18] 公司动态 - 华润置地：2025年12月在武汉、济南、深圳、大连收购4幅地块，总楼面面积约42.86万平方米，权益对价约34.0亿元 [5][19][21] - 华润置地：1月14日联合体以总价10.15亿元、起始楼面价12562元/平方米底价竞得青岛市市南区一商住地块，该地块占地2.98万平方米，规划建面8.64万平方米 [5][20][21] 销售端数据 - 新房市场（监测20城）：第3周商品房成交面积151万平方米，日均成交21.5万平方米，环比减少1%，同比减少33% [5][22][24] - 年初至今（1月1日起累计），20城商品房成交面积583万平方米，累计同比减少4% [5][22] - 分城市级别看，第3周一线城市成交面积50.2万平方米，同比减少41%；二线城市成交59.3万平方米，同比减少23%；三四线城市成交41.1万平方米，同比减少35% [24][25] - 二手房市场（监测11城）：第3周成交面积210万平方米，日均成交29.9万平方米，环比减少1%，同比减少10% [5][26][31] - 年初至今（1月1日起累计），11城二手房成交面积565万平方米，累计同比增加19% [5][26] - 分城市级别看，第3周一线城市二手房成交面积96.2万平方米，同比减少6%；二线城市成交91.2万平方米，同比减少16%；三四线城市成交22.1万平方米，同比减少3% [28][29] 融资端情况 - 第3周发债企业大部分为地方国企 [30][32] - 当周发行规模最大的是中海企业发展，发行两只一般公司债共25亿元 [30][32] - 票面利率最高的是首开集团发行的私募债，利率为3.2%/3.09%；利率最低的是苏高新集团发行的超短期融资债券，利率为1.69% [30][32] 具体投资建议 - 开发类房企：建议关注高拿地精准度、区域深耕型的房企，包括绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产 [33] - 稳定红利资产：推荐头部购物中心运营商太古地产，建议关注希慎兴业 [33] - 中介龙头：建议关注贝壳-W，重视其降本增效后的稳态现金流 [33]