市场与行业概览 - 2026年1月22日，主要市场指数小幅上涨，其中深证成指收于14255.13点，上涨0.70%，中小100指数收于8807.41点，上涨0.92% [1] - 当日申万一级行业中，有色金属和电子板块表现强势，分别上涨2.79%和2.62%，而银行和煤炭板块跌幅居前，分别下跌1.58%和1.57% [2] 房地产行业周报核心观点 - 新房成交面积环比由负转正，40个城市新房成交面积167.0万平，环比上升3.8%，同比下降32.3%，同比降幅较上周收窄2.8个百分点 [5][6] - 二手房成交面积环比增幅收窄，18个城市二手房成交面积180.3万平，环比上升1.1%，同比下降8.7%，同比降幅较上周收窄12.9个百分点 [5][6] - 新房库存面积同环比均下降，12个城市新房库存面积为11296万平，环比下降0.2%，同比下降7.4% [7] - 去化周期同环比均上升，12个城市新房去化周期为16.8个月，环比上升0.5个月，同比上升5.0个月，其中三四线城市去化周期高达67.8个月 [7] - 土地市场环比量价齐跌，百城全类型成交土地规划建面1013.3万平，环比下降42.9%，成交总价163.4亿元，环比下降49.9% [7] - 房企国内债券发行量环比上升、同比下降，总发行量94.6亿元，环比上升14.4%，同比下降56.1%，净融资额为-63.7亿元 [8] - 房地产板块相对收益下降，行业绝对收益为-3.5%，相对沪深300的收益为-2.9%，板块PE为25.03X，较上周下降0.63X [8] 房地产行业政策动态 - 央行下调商业用房购房贷款最低首付比例，从50%下调至30%，以支持商办房地产市场去库存 [9] - 截至2025年11月末，全国办公楼和商业营业用房待售面积分别为5234万平和1.41亿平，占全国商品房待售面积的25.7% [9] - 换房个税退税政策延续至2027年底，对出售自有住房后1年内重新购房的纳税人，予以个人所得税退税优惠 [10] 房地产行业投资建议 - 报告预计2026年一季度将会有适当的房地产政策调整 [11] - 建议关注三条投资主线：1）基本面稳定、重仓高能级城市的房企，如华润置地、滨江集团等；2）销售和拿地有显著突破的“小而美”房企，如保利置业集团；3）积极探索新消费场景的商业地产公司，如华润万象生活、太古地产等 [11] 机械设备行业：芯碁微装公司分析 - 公司发布2025年业绩预告，预计归母净利润2.752.95亿元，同比增长7184%，2025年第四季度归母净利润中值0.86亿元，环比增长52% [13] - 泛半导体业务有望在2026年进入收获期，公司WLP系列产品在手订单金额已突破1亿元，预计2026年下半年进入量产爬坡阶段 [13][14] - PCB业务受高端化和新产品双线驱动，高端LDI设备订单需求旺盛，同时公司推出了针对CoWoP技术的MAS 6P线路和NEX 30阻焊系列新产品 [15] - 预计公司2025/2026/2027年EPS分别为2.21/3.25/4.17元，以2026年1月20日收盘总市值约221亿元计算，对应市盈率分别为80.9/47.3/28.2倍 [16] 商贸零售行业：中国中免公司分析 - 公司全资孙公司拟以不超过3.95亿美元现金收购DFS大中华区业务，包括其港澳地区业务及相关资产 [18][19] - 2024年和2025年前三季度，DFS港澳地区门店的净利润分别为1.28亿元和1.33亿元，交易对价对应假设2025年净利润的市盈率约为18倍，估值较为合理 [19] - 公司拟向LVMH集团关联方定向增发H股股份，发行价77.21港元/股，预计认购所得款项约9.24亿港元，以加强全球合作 [20] - 鉴于2025年前三季度业绩承压，调整公司2025-2027年EPS预测为1.92/2.54/3.08元，当前股价对应市盈率分别为50.2/37.8/31.2倍 [21] - 海南免税销售迎来多重政策利好，公司作为龙头企业有望受益于行业景气上行 [21]