报告行业投资评级 - 房地产行业评级为“强于大市” [1] 报告核心观点 - 当前房价仍面临持续下行压力，市场惯性下滑及看跌预期可能倒逼政策尽快出台，预计2026年一季度末可能会有适当的政策调整 [5] - 若政策思路清晰、调整有力，2026年二季度开始市场下行幅度或出现收窄 [5] - 2026年房地产板块具有一定配置价值 [5] - 地产标的方面，一方面，适配核心城市、户型、产品力需求的房企或更具备α属性；另一方面，在“新消费”主导的商业地产赛道中，提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司更具优势 [5] 2025年12月房价数据总体情况 - 70个大中城市新房价格环比下降0.4%，二手房价格环比下降0.7%，环比降幅均与11月持平 [1][5] - 新房价格环比下跌的城市数量为58个，较11月减少1个，下跌城市平均跌幅为0.46%，较11月收窄0.02个百分点 [5] - 所有70个城市二手房价格环比均下跌，已连续四个月出现此情形，下跌城市平均跌幅为0.70%，较11月扩大0.04个百分点 [1][5] - 2025年全年，70城新房价格平均同比下跌3.8%，跌幅小于2024年的-4.5%，已连续三年下跌；二手房价格平均同比下跌6.3%，跌幅小于2024年的-7.4%，已连续四年下跌 [5] - 2025年新房价格同比下跌城市数量为67个，较2024年减少1个；所有70城二手房价格同比均下跌，连续两年如此 [5] 分线城市房价表现 - 一线城市：12月新房价格环比下降0.3%，降幅较11月收窄0.1个百分点；二手房价格环比下降0.9%，降幅较11月收窄0.2个百分点 [5][9] - 一线城市二手房价格环比跌幅已连续8个月大于二、三线城市，存在“补跌”情形，市场“由弱向强”的蔓延在持续 [5] - 2025年全年，四个一线城市新房价格同比平均下跌1.8%，连续两年下跌；二手房价格同比平均下跌4.2%，连续三年下跌 [5] - 二线城市：12月新房价格环比下降0.4%，降幅较11月扩大0.1个百分点；二手房价格环比下降0.7%，降幅较11月扩大0.1个百分点 [5][9] - 2025年全年，二线城市新房价格同比平均下跌3.2%；二手房价格同比平均下跌6.1% [5] - 三线城市：12月新房价格环比下降0.4%，降幅与11月持平；二手房价格环比下降0.7%，降幅较11月扩大0.1个百分点 [5][9] - 2025年全年，三线城市新房价格同比平均下跌4.6%；二手房价格同比平均下跌6.7% [5] 分产品类型房价表现 - 12月环比：各类型产品（90平以下刚需、90-144平刚改、144平以上改善型）新房价格环比均下降0.4%，二手房价格环比均下降0.7% [5] - 具体看新房：刚需产品（90平以下）和改善型产品（144平以上）环比跌幅较11月均扩大0.1个百分点，刚改产品（90-144平）跌幅与11月持平 [5] - 具体看二手房：刚需和改善型产品环比降幅与11月持平，刚改产品环比跌幅较11月扩大0.1个百分点 [5] - 2025年同比：各类型产品二手房价格跌幅均大于新房 [5] - 新房价格同比跌幅：刚需与改善型产品均为-3.9%，刚改产品为-3.8% [5] - 二手房价格同比跌幅：刚需产品为-6.5%，改善型产品为-6.3%，刚改产品为-6.2% [5] 投资建议与关注主线 - 建议关注三条主线 [5] - 主线一：基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市市占率较高的房企，例如华润置地、滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团 [5] - 主线二：从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企，例如保利置业集团 [5] - 主线三：积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司，例如华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份 [5]