报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告的核心观点 - 2025年全国商品房销售量价同比降幅较2024年有所收窄，但市场信心仍然不足，叠加2026年一季度销售基数较高，市场预计仍将面临调整压力 [2] - 房地产开发投资持续走弱，2025年全年降幅较2024年扩大，若市场销售无起色，未来新开工和投资预计压力更大 [7] - 商品住宅现房库存压力仍然较大，占整体库存比重进一步提升 [7] - 报告预计2026年一季度末可能会有适当的政策调整，若政策调整有力，二季度开始市场下行幅度或出现收窄，2026年板块具有一定配置价值 [7] 根据相关目录分别进行总结 商品房销售 - 12月单月销售降幅收窄：12月销售面积9399万平，同比下降15.6%，降幅较11月收窄1.7个百分点，但绝对值处于2002年以来同期最低水平；销售金额8807亿元，同比下降23.6%，降幅较11月收窄1.5个百分点 [2] - 单月住宅销售均价同比连续双位数负增长：12月商品房销售均价9370元/平，同比下降9.5%，创2024年5月以来单月最大同比跌幅；其中住宅销售均价9794元/平，同比下降10.4% [2] - 区域表现分化：12月东、中、西部地区销售面积同比增速分别为-20.5%、-11.7%、-9.5%；销售金额同比增速分别为-27.4%、-19.4%、-13.7%，其中东、西部降幅收窄，中部降幅扩大 [2] - 2025年第四季度销售量价同比降幅均扩大：Q4单季销售面积2.2亿平，同比下降17.0%，降幅较Q3扩大7.2个百分点；销售金额2.1万亿元，同比下降24.3%，降幅较Q3扩大11.2个百分点；销售均价9385元/平，同比下降8.7%，降幅较Q3扩大5.1个百分点 [2] - 2025年全年销售量价同比降幅较2024年收窄：全年销售面积8.81亿平，同比下降8.7%，降幅较2024年收窄4.2个百分点；销售金额8.39万亿元，同比下降12.6%，降幅较2024年收窄4.5个百分点；销售均价9527元/平，同比下降4.3%，降幅较2024年收窄0.6个百分点，较2023年最高点下降9% [2] 商品住宅库存 - 广义库存面积下降，但去化周期微增：截至2025年末，商品住宅广义库存面积为14.9亿平，同比下降16.9%；去化周期25.6个月，环比增长0.2个月 [7] - 现房库存压力较大且占比提升：截至2025年末，住宅现房库存面积约4.02亿平，同比增长2.8%；现房去化周期为21.0个月，环比增长0.5个月；现房库存占广义库存面积的比重为27.0%，同比提升5.2个百分点 [7] 房地产开发投资、新开工、竣工 - 开发投资持续走弱，12月创历史最大跌幅：12月开发投资金额4197亿元，同比下降35.8%，降幅较11月扩大5.5个百分点，创2000年有数据以来最大单月同比降幅；其中住宅开发投资金额3082亿元，同比下降35.6% [7] - 新开工面积绝对值处于历史低位：12月新开工面积5313万平，同比下降19.4%，绝对值处于1999年有数据以来同期最低位；2025年施工面积同比下降10.0%，12月单月施工同比下降48.8% [7] - 各区域投资降幅均扩大：12月东、中、西部地区投资额同比分别下降40.1%、32.6%、21.4%，降幅较11月分别扩大4.1、4.7、3.7个百分点 [7] - 2025年全年投资降幅扩大，新开工降幅收窄：全年开发投资金额8.28万亿元，同比下降17.2%，降幅较2024年扩大6.6个百分点；新开工面积5.88亿平，同比下降20.4%，降幅较2024年收窄2.6个百分点 [7] - 竣工面积同比降幅仍然较大：12月竣工面积2.09亿平，同比下降18.3%；2025年全年竣工面积6.03亿平，同比下降18.1%，降幅较2024年收窄9.6个百分点，但预计将延续周期性缩量 [7] 开发商资金 - 12月房企到位资金降幅收窄：12月房企到位资金7972亿元，同比减少26.7%，降幅较前值收窄 [7] - 房款压力大于非房款：12月房款4057亿元，同比减少28.5%；其中定金及预收款同比减少23.7%，个人按揭贷款同比下降39.2%；非房款3915亿元，同比减少24.8%，其中国内贷款同比下降45.0%，自筹资金同比下降15.7% [7] - 2025年全年房企到位资金降幅收窄：全年到位资金9.31万亿元，同比下降13.4%，降幅较2024年收窄3.6个百分点；房款占比44%，同比下降16.7%；非房款占比56%，同比下降10.6% [7] 投资建议 - 关注三条投资主线：1) 基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企，如华润置地、滨江集团等 [7]；2) 销售和拿地有显著突破的“小而美”房企，如保利置业集团 [7]；3) 积极探索新消费场景的商业地产公司，如华润万象生活、太古地产等 [7]