报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][6][68] 报告的核心观点 - 2025年房地产行业多项核心指标在低基数上继续加速下跌，市场维持低迷，政策有待加力以提振信心 [1][12] - 2026年行业仍将以政策为核心主导力量，板块将反复博弈政策预期，投资应聚焦于受益于政策、竞争格局改善及核心城市的优质标的 [4][68] 根据相关目录分别进行总结 一、2025年房地产开发投资额累计同比-17.2%，相关指标加速下跌 - 投资额全面下滑：2025年全国房地产开发投资额为82，788亿元，同比减少17.2% [2][13]；12月单月投资额4，197亿元，同比大幅减少36.8% [13][19] - 分业态表现：住宅、办公楼和商业营业用房累计开发投资额同比分别为-16.3%、-22.8%和-14.0% [2][22]；12月单月同比降幅均超过30% [22] - 区域分化明显：东部、中部、西部和东北地区累计开发投资额同比分别为-19.7%、-15.3%、-9.8%和-27.0% [25]；12月单月东北地区同比降幅达56.3% [25] - 新开工面积持续萎缩：全年累计新开工面积58，770万方，同比减少20.4% [2][27]；住宅新开工面积同比减少19.8% [2][27] - 竣工面积大幅下降：全年累计竣工面积60，348万方，同比减少18.1% [2][29]；12月单月竣工面积20，894万方，虽环比增长354.9%，但同比仍减少18.4% [29] - 施工面积趋势性下行：全年累计施工面积659，890万方，同比减少10.0% [2][32]；住宅施工面积同比减少10.3% [32] - 2026年预测：预计新开工面积5.3亿方（-10%），竣工面积5.3亿方（-12%），施工面积56.5亿方（-12.3%），房地产开发投资额7.57万亿元（-10.9%） [1][12] 二、2025年销售金额累计同比-12.6%，销售面积累计同比-8.7%，住宅销售跌幅较全业态更大 - 销售市场低迷：全年商品房销售金额83，937亿元，同比减少12.6%；销售面积88，101万方，同比减少8.7% [3][34]；12月单月销售金额与面积同比分别减少24.2%和16.6% [34] - 住宅销售跌幅更深：全年住宅销售金额与面积累计同比分别减少13.0%和9.2%，跌幅大于全业态 [3][41] - 销售均价下跌：全年商品房销售均价9，527元/平，同比减少4.1% [3][46]；12月单月均价9，370元/平，同比减少9.2% [46] - 库存维持高位：年末商品房待售面积76，632万方，同比增长1.6% [3][46] - 区域销售普降：东部、中部、西部和东北地区累计销售金额同比分别减少14.4%、9.8%、9.6%和11.2% [44] - 2026年预测：预计商品住宅销售面积6.69亿方（-7.7%），销售金额6.67万亿元（-9.3%）；全业态商品房销售面积7.99亿方，销售金额7.59万亿元 [3][41] 三、2025年房企到位资金累计同比-13.4%，年末资金面趋紧 - 到位资金持续负增长：全年房企到位资金累计93，117亿元，同比减少13.4% [3][51]；12月单月到位资金7，972亿元，同比减少28.1% [51] - 主要资金来源全面收缩：国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别为-7.3%、-20.8%、-12.2%、-16.2%和-17.8% [3][51]；其中个人按揭贷款与定金及预收款是主要拖累项 [3][51] 四、投资建议 - 维持增持评级的核心逻辑：政策进入深水区且力度有望超越历史周期；地产是经济早周期风向标；行业竞争格局改善，头部国央企及优质民企受益；城市分化持续，看好一线、核心二线及少量三线城市；供给侧政策（如收储）的新变化将利好一二线城市 [4][68] - 具体配置方向： - 地产开发：H股推荐绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股推荐滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 [4][68] - 地方国企/城投/化债：推荐城建发展、城投控股 [4][68] - 中介：推荐贝壳-W [4][68] - 物业：属于跟涨板块，推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等 [4][68]