行业投资评级 - 房地产开发行业评级为“增持”（维持）[7] - 房地产服务行业评级为“增持”（维持）[7] 核心观点 - 2025年房地产市场处于止跌回稳途中，供需同比下滑但边际降幅收敛，房价跌幅较2024年收窄[1] - 市场全面修复尚需等待，但核心城市与部分二三线城市存在结构性机会，能够把握机会的房企或可强化自身优势[1] - 近期地产政策持续践行“着力稳定房地产市场”的思路，期待政策继续围绕“预期”对症下药、加速市场回稳，核心城市和在此拥有更强资源获取能力的头部房企有望率先受益[1][50] 新房市场分析 - 全国商品房销售面积8.8亿平方米，同比-9%，降幅较24年收窄4个百分点；销售金额8.4万亿元，同比-13%，降幅较24年收窄5个百分点；销售均价同比-4.3%，降幅较24年收窄0.5个百分点[11] - 60样本城市商品住宅成交套数同比-16%，降幅较24年收窄5个百分点；分城市看，一线/二线/三线城市销售套数同比分别-11%/-20%/-10%，降幅较24年分别收窄0.8/0.4/18.3个百分点，三线城市降幅收窄最为明显[2][11] - 改善型需求为重要支撑，30城120平米以上户型成交占比持续提升，其中120-144平米户型占比超30%，同比提升1个百分点，较2016年提升11个百分点[2][12] - 供给端收缩，40样本城市合计新推盘套数同比-9%，降幅较24年收敛15个百分点；全国土地成交金额同比-10%，降幅较24年收窄16个百分点[2][22] - 库存绝对水平下降，但去化周期拉长，截至12月末80城新房库存同比-5%，去化周期约32个月，同比放缓6个月，为2010年以来最高水平[2][37] 二手房市场分析 - 样本38城二手房成交套数约239万套，同比-0.8%，保持韧性；一线/二线/三线分别同比+2.7%/-2.7%/+9.0%，一线与部分三线城市表现更优[3][26] - 22城数据更全，25年成交套数达183万套，为2021年以来次高水平，较2021年上涨13%[26] - 二手房市场份额持续提升，2025年16个重点城市二手房成交占比达66%，自2021年以来连续提升约23个百分点；一线/二线城市占比分别达69%/65%[31] - 价格方面，截至2025年12月，70城二手房价格指数同比-6.1%，较24年收窄2个百分点；一线/二线/三线分别同比-7.0%/-6.0%/-6.0%[3][32] - 二手房挂牌量全年先升后降，截至12月末，20城/一线城市挂牌量同比+7%/+5%，但较10月末下降约-2%/-4%[3][44] 城市与企业结构性亮点 - 城市维度：2024年北京、上海、杭州、成都实现成交套数同比增长且价格跑赢全国；2025年哈尔滨和沈阳作为二线城市实现销量同比提升与价格跑赢大盘，是积极信号[4][46] - 企业维度：部分头部房企明显跑赢市场，市占率保持提升，如中国金茂、中建东孚、邦泰集团同比销售金额提升且市占率提升；越秀地产、保利置业等销售金额虽下滑但仍实现市占率提升[4][46] 投资建议与关注主线 - 建议关注兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股，如华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、绿城中国、建发国际集团、中国金茂等[5][50] - 建议关注依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企，如华润置地、新城控股、龙湖集团等[5][50] - 建议关注受益于香港市场复苏的香港本地房企，如领展房产基金等[5][50] - 建议关注受益于稳健现金流、具备分红优势的物管企业，如绿城服务、华润万象生活、招商积余等[5][50]