行业投资评级 - 地产行业评级为“强于大市”，并维持该评级 [1] 核心观点 - 2026年地产板块迎来开门红的股价反弹，主要驱动因素包括：市场整体风险偏好及估值抬升带动板块上涨；近期北京政策优化、个人售房增值税税率下调以及《求是》杂志刊文“改善和稳定房地产市场预期”提振了市场政策预期；2025年第四季度板块持续调整，部分房企发布业绩预告或已提前反映销售及业绩端担忧，叠加“十五五”开局之年的政策预期，部分优质企业中长期已具备一定配置价值 [3] - 投资建议关注三条主线：1）历史包袱较轻、库存结构优化、拿地及产品力强的房企，如华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、保利发展、越秀地产等；2）受益于香港楼市止跌回稳的港资地产，如新鸿基地产、恒基地产、信和置业等；3）净现金流及分红稳定的企业，如华润万象生活、保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务等，同时持续关注经纪、代建、商业等细分领域优质企业 [3] 政策分析总结 - 中央政策动向：2026年政策仍值得期待，《求是》杂志特约评论员文章强调政策力度要符合市场预期，政策要一次性给足 [3][6]，近期具体政策包括：个人销售购买不足2年的住房按3%征收率缴纳增值税，2年以上免征 [5]；推出商业不动产REITs试点 [5]；延续实施支持居民换购住房个人所得税退税优惠至2027年底 [5]；央行下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点，并将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%，同时明确后续降准降息仍有一定空间 [5][6] - 地方政策动向：北京政策进一步松绑，非京籍五环内购房社保年限由3年降至2年，五环外降至1年；京籍二孩家庭五环内可购3套，非京籍二孩家庭可购2套，二套公积金首付最低25% [7][8]，云南加大对多子女家庭购房支持力度，公积金贷款额度上浮，并支持保障性租赁住房发展 [8] 资金与信贷总结 - 宏观金融数据：2025年12月M2同比增长8.5%，增速环比增长0.5个百分点；社融存量同比增长8.3%，增速环比下降0.2个百分点 [3][11]，2025年12月单月新增居民中长期贷款100亿元，同比少增2900亿元 [3][11]，2026年1月1年期和5年期及以上LPR报价环比持平 [11] - 房企融资与公积金利率：2025年12月房企境内信用债融资规模144亿元，环比下降53.6%；2025年全年合计发行境内债3458亿元，同比下降4.4%，平均发行利率2.41%，同比下降27.3个基点 [16]，存量公积金贷款利率自2026年1月1日起下调，调整后首套房公积金贷款利率为5年及以下2.1%、5年以上2.6% [3][16] 楼市表现总结 - 成交情况：2025年12月，重点50城新房日均成交同比下降36.8%，环比上升34.7%；重点20城二手房日均成交同比下降30.2%，环比上升9.3% [3][20]，2026年1月（截至21日），重点50城新房日均成交同比下降27.9%，环比下降47.2%；重点20城二手房日均成交同比上升2.1%，环比下降8.9%，新房和二手房同比表现均较上月有所好转，且二手房表现好于新房 [3][20] - 供应与库存：2025年12月，35城商品房平均批准上市面积42.1万平米，环比上升44%；销供比回升至112.7%，环比上升3个百分点 [23]，2025年12月35城商品房平均出清周期为52.8个月，环比上升1.4个月，其中一线城市出清周期为43.8个月，低于二线城市（47个月）和三四线城市（56.5个月） [23] - 价格走势：2025年12月，70个大中城市新建住宅价格环比下降0.4%，二手住宅价格环比下降0.7%，新房表现优于二手 [26]，分城市能级看，一、二、三线城市新建住宅价格环比分别下降0.3%、0.4%、0.4%；二手住宅价格环比分别下降0.9%、0.7%、0.7%，二手房价格持续承压 [26] 土地市场总结 - 供需与热度：2025年12月，百城土地供应建筑面积1.3亿平米，环比下降60.1%；百城土地成交建筑面积3.1亿平米，环比上升152.7%；百城土地平均溢价率为1.63%，环比下降1.1个百分点 [3][30]，2025年全年，百城土地供应建筑面积15.6亿平米，同比下降12.2%；成交建筑面积13.7亿平米，同比下降8.2% [30] 房企经营总结 - 销售表现：克而瑞百强房企2025年12月单月销售金额同比下滑28% [37]，2025年全年累计销售金额同比下滑19.8%，销售面积同比下滑26.4% [37]，保利发展、中海、华润置地累计全口径销售金额位居行业前三，TOP10房企中仅中国金茂实现销售正增长（+15.5%），建发、滨江、越秀销售降幅在-10%以内 [37] - 拿地强度：2025年12月，50强房企平均拿地销售金额比为15%、拿地销售面积比为36%，环比分别下降4个百分点、上升6个百分点 [3][42]，2025年全年，50强房企平均拿地销售金额比为33%、拿地销售面积比为40.2%，同比分别上升1.3个百分点、8.9个百分点 [3][42]，重点房企中，绿城中国、建发房产、中国金茂、滨江集团、招商蛇口拿地强度靠前 [3][42]，根据中指院数据，2025年TOP100企业拿地总额同比增长3.9% [3][42] 板块市场表现总结 - 股价与估值：2025年12月，申万地产板块下跌3.96%，跑输沪深300指数（上涨2.28%） [3][46]，截至2026年1月22日，地产板块PE（TTM）为62.47倍，高于沪深300的14.17倍，估值处于近五年95.56%分位 [3][46]，2025年12月，上市50强房企中涨跌幅排名前三的为龙光集团、首开股份、宝龙地产，排名后三的为中国奥园、雅居乐集团、合景泰富集团 [46] 重点覆盖公司估值 - 报告列出了多家重点覆盖公司的股价及预测估值，包括保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、中国海外发展、越秀地产、建发国际集团、绿城中国、保利物业、中海物业、招商积余、绿城管理控股、华润置地、贝壳-W等，均给予“推荐”评级，并提供了2024年至2027年的每股收益（EPS）及市盈率（P/E）预测 [48]