报告行业投资评级 - 行业投资评级：优于大市（维持） [1][2] 报告核心观点 - 2025年房地产行业基本面下行收官，但2025年末至2026年初出现积极信号，房价结束急跌，基本面稳步改善，政策预期提升 [1][4] - 基于当前的量价组合，2026年房价止跌的概率已从“不可能”提升至“有可能”，若春节后不再重演“以价换量”，则概率可能进一步提高至“很可能” [4] - 2025年12月地产股调整已较为充分，建议对地产股态度更加乐观，推荐标的为中国金茂、招商蛇口 [4][104] 销售情况总结 - 2025年1-12月全国新建商品房销售额83937亿元，累计同比下降12.6%，降幅较1-11月扩大1.5个百分点；销售面积88101万平方米，累计同比下降8.7%，降幅较1-11月扩大0.9个百分点 [3][5] - 2025年12月单月销售额同比下降23.6%，降幅较11月收窄1.5个百分点；单月销售面积同比下降15.6%，降幅较11月收窄1.7个百分点 [5] - 2025年12月商品房销售额和销售面积分别仅相当于2019年同期的43%和41%，仍处于历史低位 [5] - 销售结构变化：2025年全年期房销售面积5.6亿平方米，占比64%，较2024年下降6个百分点；商品住宅销售面积7.3亿平方米，占比83%，较2024年下降1个百分点 [6] - 截至2025年末，全国商品房待售面积7.7亿平方米，同比增加2%，增幅较2022-2024年明显收窄 [6] 价格走势总结 - 2025年1-12月新建商品房销售均价9527元/平方米，累计同比下降4.3%，降幅较1-11月扩大0.7个百分点 [37] - 2025年12月单月新建商品房销售均价9370元/平方米，同比下降9.5% [37] - 2025年全年新建商品住宅销售均价10005元/平方米，同比下降4% [37] - 2025年12月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比下降3.0%，降幅较11月扩大0.2个百分点；二手住宅销售价格同比下降6.1%，降幅较11月扩大0.4个百分点 [37] - 积极信号：2025年12月末至2026年1月中旬，二手房挂牌价月环比跌幅已连续6周快速收窄，一线城市较为明显，上海核心区已基本止跌 [37] 开发投资与资金情况总结 - 2025年1-12月全国房地产开发投资82788亿元，同比下降17.2%，降幅较1-11月扩大1.3个百分点 [3][53] - 2025年12月单月开发投资额同比下降35.8%，降幅较11月扩大5.5个百分点 [53] - 2025年12月房地产开发投资额相当于2019年同期的38%，处于历史较低水平 [54] - 投资结构：2025年1-12月施工投资额同比下降19.8%，土地购置费同比下降13.7%，房企拿地热情降温 [53] - 2025年1-12月房地产开发企业到位资金93117亿元，同比下降13.4%，降幅较1-11月扩大1.5个百分点 [3][53] - 2025年12月单月房企到位资金同比下降26.7%，降幅较11月收窄5.8个百分点 [53] - 2025年12月房企到位资金相当于2019年同期的44%，处于历史较低水平 [54] - 资金来源：2025年1-12月定金及预收款同比下降16.2%，个人按揭贷款同比下降17.8%，房企资金受销售低迷拖累加深 [53] 新开工与竣工情况总结 - 2025年1-12月房屋新开工面积58770万平方米，同比下降20.4%，降幅较1-11月收窄0.1个百分点 [3][87] - 2025年1-12月房屋竣工面积42984万平方米，同比下降19.8%，降幅较1-11月扩大0.1个百分点 [3][87] - 2025年12月单月新开工面积同比下降19.4%，降幅较11月收窄8.2个百分点；竣工面积同比下降18.3%，降幅较11月收窄7.2个百分点 [87] - 2025年12月新开工面积相当于2019年同期的24%，在较低基数上略有好转；竣工面积相当于2019年同期的65%，作为滞后指标下行趋势确定 [87]