核心观点 - 报告维持对REITs市场的看多趋势不变，认为当前政策红利仍在兑现期且机构配置需求旺盛 [4][8] - 但经过去一周快速拉涨后，部分项目估值已处相对高点，存在追高风险，建议可待回调后参与或挖掘潜在涨幅空间更充裕的项目 [4][7][8] REITs市场行情总结 二级行情回顾 - 整体表现：过去一周（2026年1月16日-1月23日）REITs指数整体上行，中证REITs全收益指数周度涨幅为2.17%，收于1047.51 [4][6] - 板块表现：各板块全面上涨，涨幅由高到低分别为：新型基础设施（5.88%）、消费（4.17%）、仓储（3.15%）、市政环保（3.04%）、保障房（2.56%）、产业园（1.88%）、交通（1.71%）、能源（0.90%）[4][6] - 市场情绪与行情特征：市场情绪在四季度财报披露后集中释放，行情极致抬升，部分项目价格中枢再次突破前高，甚至出现“抢跑式”上涨行情 [4][7] - 板块内部分化：前期强势的消费与IDC（新型基础设施）板块估值进一步抬升，保障房与市政板块普涨，而其他板块项目间存在分化，其中产业园板块分化尤为极致，周度涨幅在 -3%到10% 不等 [4][7] - 四季度经营数据： - 保障房：经营指标保持小步伐稳步上行，部分市场化项目略有波动 [4][8] - 消费：增速相对更明显，头部项目通过调改提升实际可租面积并维持高出租率，实现量价齐升，但部分项目受调改进程影响收入指标存在下滑 [4][8] - 产业园：延续分化，厂房类项目整体稳健，部分研发办公类项目经营下行斜率边际放缓，从“量价齐跌”走向“以价换量”，租金收缴率年末回暖，但也有项目边际持续承压 [4][8] - 仓储：整体面临一定压力，以价换量现象普遍但整体可控，波动有限 [4][8] - 市政环保：中航首钢绿能项目表现突出，济南能源供热面积小幅提升 [4][8] - 高速与能源：延续高波动趋势 [4][8] - 交易活跃度：过去一周REITs市场日均交易额为7.79亿元，较前一周边际上行，其中消费与IDC板块交易活跃度明显上行 [20] 一级发行情况 - 发行状态：过去一周无REITs更新发行状态，但上交所与深交所公布5个项目已终止流程 [23] - 市场规模：截至2026年1月23日，国内REITs市场共上市78只，总市值2280亿元，流通市值1225亿元 [23]