行业投资评级 - 维持房地产行业“买入”评级 [5][8] 核心观点 - 春节前楼市进入传统淡季 新房和二手房成交预计将逐步回落 [5] - 北京已率先优化限购政策 预计其他一线城市在成交数据下降后将跟进出台需求端政策 [5] - 今年楼市政策力度仍需等待3月两会定调 但随着基本面数据持续下行 市场对政策加码的预期愈发强烈 [5] - 房企业绩预告陆续披露 头部房企债务展期方案有所进展 板块短期内利空因素减少 存在资金面的博弈机会 [5] - 投资建议关注两个方向：一是土储分布在核心城市及产品聚焦高端改善型的头部房企 如保利发展 二是二手房交易占比持续提升趋势下的头部中介机构 如我爱我家 [5] 核心城市成交情况 - 北京：近一周（1.17-1.23）二手住宅日均成交558套 同比上升16.3% 新房日均成交80套 同比下降45% 单月（截至1.23）来看 二手住宅成交套数同比下降9% 新房成交同比下降32% [2] - 上海：近一周（1.17-1.23）二手房日均成交609套 同比上升10% 新房日均成交242套 同比持平 单月（截至1.23）来看 二手房成交套数同比下降7% 新房成交同比下降23% [2] - 深圳：近一周（1.17-1.23）二手房日均成交201套 同比上升68% 新房日均成交53套 同比下降57% 单月（截至1.23）来看 二手房成交套数同比下降9% 新房成交同比下降71% [3] 全国重点城市成交情况 - 新房市场：30个大中城市近一周（1.17-1.23）新房成交面积同比下降38% 1月（截至1.23）成交面积同比下降38.6% 分城市看 近一周一线、二线、三线城市新房成交面积同比分别下降31%、38%、48% [4] - 二手房市场：13城近一周（1.17-1.23）二手房成交面积同比上升9.2% 但同比上涨主要受去年同期春节前基数下降影响 1月（截至1.23）成交面积同比下降10% 降幅较去年12月显著收窄 [4] 重点房企市场表现 - A股房企：截至2026年1月23日 近一周涨幅居前的包括新城控股（9.75%）、滨江集团（9.36%）、招商蛇口（8.70%） 年初至今涨幅居前的包括城建发展（27.22%）、新城控股（13.76%）、招商蛇口（14.24%）[29] - H股房企：截至2026年1月23日 近一周涨幅居前的包括绿城中国（10.87%）、中国金茂（8.40%） 年初至今涨幅居前的包括中国金茂（17.36%）、绿城中国（14.40%） 碧桂园近一周及年初至今股价分别下跌26.32%和32.53% [29]